江苏盐城宿迁房地产市场投资环境考察报告.pptVIP

3、宿迁市房地产发展前景预测 今后几年宿迁市房地产发展前景良好 2003年以来随着宿迁市行政区域的调整，基础设施建设的完善，当地开发商手中闲置的土地在政府和资金的双重压力下纷纷进入开发，我们预计宿迁市房地产市场将在未来几年持续增长。 宿迁市商品房供大于求，市场压力持续增大 从统计数据和实际情况了解看，宿迁房地产市场未来基本情况不容乐观，市场背后各开发商同样将面临激烈的竞争。而由于当地开发商普遍实力较弱，今后面临行业内重新洗牌的可能性很大。 未来宿迁楼盘的品质将有所提升 目前宿迁的住宅产品供应主要以低密度的多层住宅为主，小高层和高层项目市场接受度特别差，且大多数楼盘仍停留在户型、建筑结构和建筑外立面创新阶段，整体居住品质较低。 但从我们考察的新开盘的楼盘规划看，面对激烈的市场竞争宿迁房地产市场未来的住宅品质将有所提升。 未来宿迁房地产市场发展有潜在隐患 我们判断目前宿迁房地产业的发展模式是低起点跳跃式发展，在尚未有规模性产业支持的情况下，大规模的开发会为该市房地产持续发展埋下隐患。 4、综合结论 根据以上各方面分析和综合考虑，同时结合我们在当地的实际调研情况。初步做出以下结论。 1、宿迁市整体经济发展落后 宿迁市作为原县级市基础上组建起来的地级市，经济基础薄弱，苏北各城市中最落后的，进一步发展任务依然繁重而又艰巨。 2、宿迁市近年经济发展比较迅速 宿迁目前的经济发展态势良好，政府招商引资政策倾斜，宿迁的经济活力将会慢慢显现。 3、宿迁房地产市场供大于求 宿迁市目前上市楼盘较多，按照目前当地的消化能力，市场压力较大，不太适合大规模进入。 4、宿迁市楼市价格稳定 宿迁市目前的商品房价格水平较低，在江苏处于末尾水平，基本上没泡沫，预计后市在巨大市场供应压力下价格涨幅不大。 5、小高层千万不能做，市场2-3年内不会接受，且市区多层产品供应比较充足。 2100-2400 多层 2300-3300 多层、小高层 2200-2700 多层、小高层 面积：600亩 容积：1.3 地价：60万 总价：3.6亿 地块距行政、商业中心均不到1公里，区位优势明显 北面临古运河，东面依宿迁最大的公园——彭雪枫公园，自然环境佳 土地规模大，场地较平整、拆迁量不多，有利于大盘品质的塑造 S W O T 政府规划此地块性质为高档住宅社区，商业、生活等配套正在实施 地价性价比较高，具备一定稀有性，升值空间很大 地块为政府重点招商项目，可以争取地方政府相关照顾政策 1.3的左右的容积在市区已经很难找到，如以别墅、花园洋房作为主打产品，应该有很好的机会 地块西面与发展运河大桥有较大落差，地势稍有欠缺 附近商业、生活、教育配套不完善，生活氛围不浓 项目东侧、南侧沿路各有一定的商业和住宅需要拆迁，存在风险 城市居民收入普遍较低，市场开发量偏大，消化量偏小，各板块竞争激烈 区域产品同质化严重，若产品不能有所跳脱，必将陷入混战之中 中心城区现有200余万方的供应量，南京金鹰、厦门宝龙在市区中心地块可开发案量大约在90万方左右，地块南侧现有30万案量的直接竞争，现在、未来竞争形势不容乐观 地块SWOT分析 　 　 45.68% 自有资金回报率 　 　 11.36% 投资回报率 元 　 113,107,650 净利润 　 　 37,702,550 所得税 元 　 150,810,200 毛利润 利润分析 　 　 　 　 　 元 　 139,017,808 总支出 元 取销售总额的6%为交易费用 88,704,330 交易税 元 取销售总额的2.5%为销售费用 36,960,138 销售费 元 取主体、配套、前期支出的1%为管理费 8,584,290 管理费 元 取主体工程1%为设计费 4,769,050 设计费 管理支出 　 　 　 　 　 元 　 1,188,577,493 总支出 元/亩 600,000 330,148,493 土地成本 元/平米 300 143,071,500 前期费用 元/平米 500 238,452,500 配套工程 元/平米 1,000 476,905,000 主体工程 工程支出 　 　 　 　 　 年 　 4 销售周期 元 　 1,478,405,500 销售总额 元/平米 　 3,100 销售单价 平米 　 476,905 建筑面积 　 　 1.3 容积率 亩 550 366,850 占地面积 销售收入 宿 迁 城 北 地 块 151.9% 69.9% 37.8% 28.2% 自有资金回报率 64.1% 22.9% 10.7% 10.5% 投资回报率 328,179,208 84,885,075 184,033,575 60,813,840 净利润 437,572,277 113