2012年全国房地产政策的与市场研判.pptVIP

;目录;近期各地楼市政策微调汇总;方式;方式;时间;货币政策汇总;　　;政策解读：11年第三季度宏观经济企稳，12年房地产调控政策从紧取向不变;政策解读：宏观环境内外部通胀压力存在，外部经济环境复杂多变;政策解读：商品房限购措施维持广度和深度，继续坚持从紧取向;政策解读：保障房建设速度与质量并举，加强和规范保障房建设管理;政策解读：保障房建设速度与质量并举，加强和规范保障房建设管理;政策解读：土地市场确保保障房用地，增加商品住房供地;投资属性和民生属性平衡转化问题 建筑减排、绿色发展、低碳发展问题 强调持有功能向强调使用价值转化问题;直接融资和间接融资创新问题 参与主体集中发展和品牌优化问题 在不同速度发展要求下的大建筑物业支柱属性问题 ;优先发展区域和结构重构布局问题 市场和行政政策约束路径问题;判断;目录;价格：9 月起百城住宅均价开始下降，且跌幅持续扩大;投资：开发投资处于历史高位，一线城市不及全国的四成;开工：2011年三季度新开工面积增速有所放大，继续位于历史高位;需求：主要城市成交量低于去年，近三个月降幅扩大;供给：重点城市总体供应量与去年同期基本持平;供求对比：销供比持续低于1，库存压力不断加大;全国总体情况：投资、新开工增速高位回落，商品房销售再创新高;土地：出让总量略有增长，出让金总额基本持平，但住宅用地量价持续下降;土地供应：住宅用地推出面积持续低于去年同期，十大城市降幅更为显著;土地成交：2011年住宅用地成交面积同比降幅接近20%，住宅用地成交量占比降至历史低位;土地成交：十大城市住宅用地成交总体降幅明显大于全国水平，一线城市有所增长;土地价格：住宅用地楼面均价显著回落，溢价率持续下行至历史低位;土地出让金：多数重点城市土地出让金同比下降，南京、北京、杭州降幅较大;企业：品牌房企销售业绩增长，市场份额持续上升，总体经营风险不大;企业等待中轴线的变化 企业等待下届政府政策信号 企业等待经济转型的深入 但不能等待的是：内嵌入房产、资源型房产、战略性经济重构和裂变机遇 解决：去那里、做什么、靠什么;目录;“十一五”期间，房地产市场在国际、国内宏观经济波涛起伏的环境下，在房地产相关调控政策陆续出台、各项举措环环相扣逐步落实的背景下，2005-2010年上海房地产市场经历了重重考验，开发商的开发意愿、开发目标、开发预期；购房者的置业目的、置业方向、置业态度等方面均发生了微妙的变化，这些变化充分体现在供求市场的量与物业类型两个方面。 2011年作为“十二五”的开局之年，上海房地产供应市场的指标均较上年有所增长，施工面积、新开工面积、竣工面积、房地产开发投资额分别比上年增长14.9%、20.3%、15.4%、9.6%，而需求市场指标依然处于下行通道，销售面积与销售额分别负增长18.9%，需求市场表现不是十分活跃。 随着城市化进程的推进，商品住宅市场发展“瓶颈期”的持续，写字楼与商业营业用房的投资比重及供应市场的各项指标均呈现逐年走高的趋势，“限购、限贷、限价”下的购房者对这两种物业的关注度不断提升。“十二五”与“十一五”开局之年相比，写字楼、商业营业用房的施工面积；竣工面积；投资额分别提升122.5%、88.2%；138.5%、39.9%；198.4%、225.8%。;市场供求;2005-2011上海商品房新开工面积(万M2)与环比增速;2005-2011上海商品房竣工面积(万M2)与环比增速;2005-2011上海商品房销售面积(万M2)与环比增速;2005-2011上海商品房竣工面积/销售面积;2005-2011上海房地产开发投资额(亿元)与环比增速;2005-2011上海商品房销售额(亿元)与环比增速;2005-2011上海房地产开发投资额/商品房销售额;供求市场细分;2005-2011上海各类型物业施工面积占比;2005-2011上海各类型物业新开工面积（万M2）与同比增速（2004基期）;2005-2011上海各类型物业新开工面积占比;2005-2011上海各类型物业竣工面积（万M2）及同比增速（2004基期）;2005-2011上海各类型物业竣工面积占比;2005-2011上海各类型物业投资额（亿元）及同比增速（2004基期）;市场结构分析 ;2009-2011上海各区商品住宅年平均销售额与环比增速;2009-2011上海各区商品住宅均价及环比增速;2011-2012.2上海各区不同面积商品住宅销售套数比较;2011-2012.2上海各区不同面积商品住宅总销售额与销售均价;2011-2012.2上海各区不同均价商品住宅销售套数比较;2011-2012.2上海各区不同均价商品住宅总销售额与销售均价;2011-2012.2统计期内总价100万-150万元的商品住宅销售套数最多，其次是150万-200万元