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单位：工商101 学号 江西农业大学南昌商学院物业管理论文 论我国物业管理收费的问题 姓 名：曾 伟 林 专 业：物业管理 指导老师：李 勇 军 江西农业大学南昌商学院 二零一二年六月 摘 要 在我国，物业管理收费问题是当前小区业主关注的热点，是物业管理公司工作的难点，也是国家有关部门立法和行政管理的重点。如何借鉴国外立法及实践的成熟经验，加强我国物业管理收费制度之完善，促进物业管理市场的持续、健康发展，是当前理论界必须认真研究的重要课题。本文阐述了物业管理的概念。物业管理服务包含了私人服务、集体服务和公共服务。集体与公共服务的混淆以及集体服务费用分摊的不合理性，导致了物业管理收费困难。解决物业管理收费难问题的关键是确立与物业管理产品属性相适应的收费原则。最后结合我国物业管理收费现实情况提出一些建议和对策。 【关键词】物业管理 收费 问题  目 录  绪 论 随着居民住宅小区开发建设的迅速发展，新建小区的管理已成为日益突出的问题，那种单纯靠行政手段管理的体制已远远不适应当前小区管理的需要改革小区管理体制，提高管理水平，势在必行。 （一）价格水平与服务质量不符 一些物业产权人认为物业管理企业没有按照有关标准维护房屋及公共设施，费用使用和管理的透明度不够，没有及时向业主公布帐目开支，房屋设施老化严重，达不到保值增值的目的。许多业主反映生活垃圾未及时得到处理，保安人员维护公共安全秩序不到位。有些物业管理公司不以物业管理为主业，而忙于多种经营，有些公司虽从事于物业管理本职工作，但只限于收租金、费用，进行一般性的养护，而对于如何保养建筑物的外貌、公用部位、周围环境，提高物业的使用功能和经济价值未能很好顾及。 在住宅小区中，既有过去的旧小区，也有现代化、智能化的新社区，即使旧小区，也有高、中、低档之分，服务档次和标准会有差异，在新的收费政策实施以前，各种规模不同、设施设备不同的新旧小区采用统一收费标准（即某些政府定价），显然会造成新小区收费标准过低。新政策实施后，取消政府定价，实行政府指导价进行调节，然而政策实施有一定的滞后性，在真正实现市场化之前，这种矛盾仍然会困扰物业管理企业。 经有关资料显示，个别物业管理企业存在着一些违规收费行为：擅自增设收费项目；擅自提高收费标准；擅自延长收费期限；只收费不服务；多收费少服务；不按规定明码标价。物业管理企业承担了大多数公共部门的收费责任，基于目前公用事业的垄断性，物业管理企业在代收供暖、水、电、有线电视等费用的问题上没有选择权。物业管理企业承担了所有公用项目的收费责任，不仅要投入大量的人力代收费用，而且由于拒缴、欠缴等现象普遍存在，物业管理企业还不得不为住户暂付大量费用，承担了很大的经济风险。 （一）政府对物业管理费的征收管理不够完善 政府对物业管理费用的征收缺乏受法律保护的管理体系。我国目前尚无区分所有权法，物业管理的规范仅靠一些层次较低的条例、规定，业主与业主之间的权利义务关系缺乏法律上的明确界定，导致以业主集合体购买物业管理服务的法律基础就不存在。物业管理服务的对象是一个群体，但构成这个群体的每个个体之间却没有任何法律上的联系，彼此间也没有法律上的义务。 生活在同一栋建筑物上之区分所有权人虽唇齿相依，祸福与共，但其生活习惯却不尽相同，对居住环境之品质要求亦不一致，其结果所有权人之间纷争势必层出不穷。 因此，于区分所有权法上建立一整套完善的管理制度，调节区分所有权人之间的厉害关系，化解彼此间及区分所有权人与管理团体间之纷争，促进社区和谐成长，均具有极为重要的意义 。 当前我国采用政府指导价的方式形成收费价格时，一般做法是由物业管理公司根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况，向政府的物价部门申报。物价部门在征求物业管理行政主管部门意见的基础上，充分听取物业管理公司和业主代表的意见，然后以独立小区为单位，对物业管理公司申报的服务价格进行审批，核定后即作为其服务价格。 物业管理服务是由多种专业服务组成的综合性服务行业，尽管这些专业服务的主要成本都是服务中损耗的活劳动，但影响各种专业服务成本的主要因素是不同的。物价部门在核定物业管理服务价格时，应针对物业管理公司所提供的各种专业服务，结合小区公用设施等方而的具体情况，分别核定各专项