德思勤2011年8月23日蔚匿汉尚都一品地下车位营销策划报告.docVIP

谨呈：武汉市铸久置业有限公司 尚都一品地下车位 营销策划报告 武汉德思勤房地产顾问有限公司 2011年8月23日 尚都一品地下车位销售方案 一、项目车位情况分析 1、尚都一品销售情况 尚都一品高层总共有671户，目前已购买的客户约184户。本项目计划在明年9月份交房。主要客户群体来自后湖及后湖周边片区的个体经营者、拆迁户、技术人员，以及汉口中心区白领等。 目前有购车需求的客户数量约92批，约占50%。 2、业主需求分析 从消费能力及投资心理来看，大多数消费者对车位物业的需求空间较为明显。 根据我们对老业主的摸底结果，多数业主表示会考虑购买车位，购买动机均为节省使用成本或现在价格较低，先选个好位置。 多数老业主表示，会先对比车位的价格再考虑是租用，或者购买。 3、地下车位分析 目前本项目地下停车位总数量为271个，车位比约0.4:1，车位基本情况如下表： 位置 数量 备注 A区 82 含子母车位1个 B区 109 全部为标准车位 C区 80 含1个子母车位 地下车位车位的分布图如下所示： 二、周边车位使用情况分析 目前武汉市场车位销售价格一般为5-14万左右，销售方式为租售结合方式。车位租金价格范围为240-700元/月。 项目 车位数 租金 服务费 地下车位售价 地上 地下 统建同安家园 70 520 / 1.18元/㎡/月 7-8万 新地盛世东方 / 1400 400元（含服务费） / 未出售 新地东方华府 / 378 地上100-120元 / 车库面积18-35㎡ 7000元/㎡ 香利国庭 / 613 包月350月 包年300月 / / 顶绣晶城 / 700 地下300元/㎡ / 11-13万 圣诚和园 223 128 未出租 / 年底出售 汉口花园 / 513 260元(地上有棚）240元（地上无棚） 50元/月 约4.5-6.2万 三金鑫城国际 / 1491 地下320元 80元/月 14万 晋合世家 / 210 未出租 / 未出售 日月星城 / 500 地下300元 地上100元 60元/月 9-11万 菱角湖万达广场（住宅） / 937 地上400元 地下700元 / 12-14万 福星惠誉花园 / 663 地下520元 80元/月 12-13万 武汉市场车位销售特点： 1、以租售结合的方式进行销售，部分公开对外销售，部分由开发商保留作为日常备用车位对外出租。 2、车位的投资回报率比较低，以武汉市场普通车位为例，总价8万元的车位月租金一般在200-400元/月，每年的投资回报率约为4%。 后湖片区车位销售特点： 1、后湖片区市场上车位销售情况较好的，基本为车位配比较低的成熟社区。 如汉口花园，入住率高，停车位较少。 2、后湖市场的车位销售，基本上前期均不理想。 从后湖片区市场车位销售情况来看，前期普遍情况不理想，基本均为项目入住后，销售率才有所提升，且项目交房越久，入住率越高，车位销售及使用情况越好。 3、销售时间一般为交房后半年左右开始正式对外销售。 三、车位定价策略 1. 车库定价原则 市场比较原则 根据对武汉市不同楼盘的市场调查情况，武汉市目前住宅小区地下停车位（库）价格在7-14万之间。部分小区的车位设在露天，此类停车位一般只租不卖，租金相对较低，租金价格区间为200-400元/月。较受业主欢迎的是地下停车位，此类无产权车位售价集中在8-9万，有产权车位售价集中在9-15万左右。 消费习惯原则 根据客户的停车习惯，进行价差的确定。如根据车位面积大小、驾车进出的方便程度、安全性和距离到达地面上、下楼梯的距离远近进行综合评判。 2、地下车位价格的确定 2.1、整体均价的确定 市场车位的定价原则 市场调查比较及权重计算：将市场上同档次的物业车位的平均价格通过一定的权数测算得到如下数值： 根据后湖片区和周边市场楼盘在售车位的情况，本项目车位有产权，因此选择市场上有产权的车位进行比较，只租项目通过租金反算得出售价，选择以下四个楼盘作为参考： 项目 产权车位售价 与本项目的相似权重 权重值 同安家园 7.5 0.2 1.5 汉口花园 5 0.2 1.0 顶绣晶城 12 0.2 2.4 日月星城 10 0.3 3 菱角湖万达广场 13 0.1 1.3 权重合计 9.2 权重说明： 日月星城与本项目所属片区、用材相同，设置0.3的权重值； 同安家园、汉口花园、顶绣晶城与本项目处于同片区，有较多相似点，设置为0.2的权重值； 菱角湖万达广场属相邻区域，用材上与本项目相似，设置为0.1的权重值。 建议本项目地下车位价格区间为：8.5-10万/个。 2.2、尚都一品地下车位细分 地下车位由于在车