无锡红豆国际广场酒店的式公寓营销思考.pptVIP

（SENSE 无锡项目组 2009.6月出品）;汇报内容提要;A，前言;在上周阶段推广的提报中，重点论述了根据目前的库存情况，酒店式公寓成为下半年营销的主要目标。本次提报，意在为酒店式公寓去化提供合理化建议和执行步法。;市场解析;Q1：酒店式公寓产品解析和营销启示？;特征源起;酒店式公寓特征;从开发角度，酒店式公寓必备六大要素;因素;与公寓和酒店相比，酒店式公寓市场优势：;但酒店式公寓亦有市场劣势：;酒店式公寓的常规投资回报模式举例：;酒店式公寓的客户特征;基于酒店式公寓的产品特性， 红豆国际广场顶层公寓获得市场追捧， 必须具备以下指标体系：; 迅达商务资料网;基于酒店式公寓指标体系的营销思考：;Q2：无锡酒店式公寓竞争态势和市场定位？;市场概况;楼盘名称;销售去化;个案产品亮点分析;总价分析;市场总结;Q3：本案重大节点和营销态势？;1、进入第三季度后，房产市场转入传统销售淡季，对本项目而言，即将现房销售阶段，7、8、9月份是本项目销售的关键阶段，淡季播种，后续销售发力。 2、企划节奏上，破冰之势刚打破，需要继续保持销售节奏，不断有市场热 点和利好消息给予消费者，保持消费者的关注度和购买热情。 3，本案三季度后将迎来立面完成，样板间交付，红豆相思节等重多利好，可借助这些事件，增强客户对酒店式公寓的体验和喜爱。 4，目前市场对本案酒店式公寓的关注较高，但转为购买的效率不高。市场对本案的关注仍然集中在小面积低总价产品，投资倾向比较强烈。 ;6月来人87组，来电108通（数据为2009年6月8日—6月28日)。;75㎡以下的小面积仍是客户观众的焦点。 ;购买以投资为主，纯粹自用的比例不到30%。 ;;B，亟待解决的问题;红豆国际广场——酒店式公寓现状;前言——目前仍需决策的关键问题;1，酒店式公寓销售方案; 为了在下半年集中去化酒店式公寓，加强投资客的引导，需要增强酒店式公寓销售政策的吸引力。 酒店式公寓的产品特性，决定了投资者期望长期稳定收益的投资意向，返租方案目前仍然是首要选择。 相比写字楼，酒店公寓运营要求专业全面的酒店式服务和租赁管理，在市场还不??全成熟的情况下，投资者具有更大顾虑。为了便于统一经营，并且让投资者得到更为稳定的收益，延长返租时间是增强投资者信心的直接手段。 ;建议一：改3年返租计划为5年返租计划;建议二：每年15天的免费酒店居住权;建议三：红豆国际广场尊崇业主金卡;示例：凯宾斯基金卡;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;2，酒店式公寓运营方案; 酒店式公寓不同于公寓产品，决定档次高低和物业升值最为重要的就是后期的物业和管理。 投资者基于以上判断，对管理服务的机构非常重视，直接影响投资决策。 是否有优秀的酒店管理机构，是目前无锡市场区别产品档次的最重要标准。 缺乏明确的合作伙伴和物业服务方案，已经成为酒店式公寓快速去化的重要障碍。;三，租赁合作单位 最好和拥有国内或国际旅游客户分配系统的运营商进行合作经营， 采用这种合作的方式会给刚刚起步的南京市场带来源源不断的客源； ;酒店式公寓标准服务配置;会所配套服务——顶层会所功能建议（详见方案）;二，酒店式管理服务;三，租赁合作单位——联系拥有国内或国际旅游客户分配系统运营商;3，酒店式公寓推广内容;策略思路;下阶段策略重点;策略思考一：酒店式公寓的产品特性出发;策略思考二：顶级酒店公寓，只在市中心;策略思考三：从租赁市场角度说服投资者;4，氛围体验; 利用下半年的活动资源和样板房等利好，组织众多体验和PR活动，增强客户对本案的好感和推崇，并树立市场口碑。 鉴于目标客户对酒店式公寓缺乏概念，通过体验活动增强感性认知 做为顶级酒店式公寓，最重要的是客户能够认同价值，而认同价值的前提是感知价值。通过氛围营造，使本案具备顶级豪装公寓的软环境。 ;建议一：借红豆相思节，汇聚娱乐明星和热点事件。;建议二：借锡商大讲堂，汇聚商界名人和财富事件;建议三：酒店式公寓“试住”，“优派客”体验之旅;THANKS感谢聆听