无锡盛世新城项目营销的战略诊断报告.pptVIP

——盛世新城项目营销诊断诊断;报告思路;;第一部分、销售目标与现状分析;盛世新城二期销售目标;当前首要任务：实现短期策略目标;盛世新城二期销售现状;盛世新城2010年1季度计划与实际完成比较;盛世新城2010年3月来人来电成交走势图;片区竞争项目3月成交情况(3.1-3.27);　; 相比1季度回笼计划，盛世新城未完成指标，但偏差率还在可控范围内； 相比片区竞争项目，盛世新城销售表现非常一般； 相比无锡标杆项目，盛世新城销售表现已望尘莫及。;第二部分、实现目标的问题及障碍;盛世新城与竞争项目产品价值比较;盛世新城与竞争项目供应结构比较;3大竞争项目最新报价与1-3月成交均价比较，均有较大涨幅，其最新报价相比2009年下半年涨幅更大； 盛世新城从6000——》8000元/平米，销售价格缺乏过渡，涨幅过高，其涨幅过高效应的滞后性是导致当前成交速度较慢的重要原因； 在无锡整体市场、竞争项目价格普涨及本项目为片区价格洼地的背景之下，价格上涨不能成为销售速度较慢的决定因素。;所以造成盛世新城销售表现一般的原因不应该完全归咎于产品价值、供应结构和价格上涨。; 从贩卖地段、园林景观到贩卖社区精神属性、生活方式的转变;盛世新城 品牌主张;项目诊断2：价值点展示;区域价值;园林展示;各项包装;;典型竞争项目客源特征;项目一、二期期成交客群比较;; 士气低落 “服务太差”、“需要洗脑”—两竞争项目销售员原话 ;;;价格表失衡的结果：销售失衡; 换鞋套处无人服务;市场营销部观点1：存在简单专业性偏差;另一种思考;进一步的问题;楼盘;我们的问题;我们存在区域价值;市场营销部观点2：复杂的专业偏差;市场营销部观点3（系统解决思路）;南京自在城;10分钟 步行至欧风商业街 10分钟 步行至北广场 10分钟 坐地铁至三阳广场 10分钟 开车至惠山、锡山;系统解决方案;策略总纲; ;第三部分、项目目标客户预判;已成交客户眼中的盛世新城;强力跳脱一期北塘地缘客户 强力跳脱市区老无锡人 以江海路高架、通江大道为2条核心中轴线，精准定位为周边专业市场小老板；各乡镇工业园区小企业主、私营企业??管；外地留锡白领（从爱家金河湾的成交客户来源来看：无锡乡镇高端人群、新无锡人对于地段抗性较小，觉得近火车站、地铁站、城铁站，从江海路高架开车十分钟可到达市中心，“实在太方便了”）;项目未来主力客群预判;;盛世新城8个感动源点;爱家金河湾;2;3;4;5;第五部分、项目推广策略;1;2;3;4;;近期重点工作;我们的目标一定要达到！ 我们的目标一定能够达到！！ ———毛泽东，1948年于西柏坡