昆明新城艺术港规划建的议及营销执行策略.pptVIP

新城艺术港 规划建议及营销执行策略 关于项目规划案的调整说明 对于项目所处区域和既定规划的原因，本次规划调整主要是对现有项目规划进行确定性的规划分析,并对未来的整地规划进行的方向性探讨。对地块针对性拟定营销执行策略。 万锦置业地产机构 2010年3月1日 报告要点 从未来的供应上看，昆明楼市从今年元旦实现软着陆，成交量止跌回升。楼市逐步放量，开发商对市场预期向好，随着旧城改造和新城建设，昆明市场的后续供量日趋壮大，且主要分布在城市近郊及新城发展带。 城市房地产市场整体特征总结 报告要点 各期产品配比 一期产品配比： 目的：高调亮相，集聚人气，迅速占有市场，开速回笼资金，降低开发难度，为后期开发提供一个良好的现金流支持。 配比：小高层（100%）+花园洋房（24%）+经济型别墅(32%) 二期产品配比： 目的：建立开发商形象和项目品牌，扩大客源面，获取相对较高的利润空间，加快楼盘消化速度。 配比：花园洋房（33%）+功能性联排别墅(51%) 三期产品配比： 目的：获取最高利润，通过楼盘品牌将开发商形象提至更高层次 。 配比：高附加值花园洋房(43%)+高品质别墅(17%) 报告要点 产品定位 根据本案的规划特点、产品特性和周边配套环境等因素，不具备向高端的消费市场冲击，因此，在配套上应做到“人无我有，人有我精”，依靠独特的内部设施进一步提升本案所处的层次，具体建议如下： （1）规划布局：要在充分满足园林绿化的同时，适当增加休闲娱乐和健身设施的建设，把健康主题引入小区，既是品牌提升的需要也是对业主负责的真实表现，这样很容易引起消费者的认可。动态交通组织合理，尽量减少道路面积，增加区内私密性。 （2）户型设计：户型设计应考虑消费者的实际购买能力和生活习惯，并增加产品附加值，多送露台和花园面积，保证客厅、卧室开间，增大卫生间面积及功能性，面积配比应掌握在市场消费的实际去化能力基础上。 （3）户型风格：落地窗设计，室室全明，要让客户真正感受到阳光的感觉。 （4）社区配套设施要具有品质感，如引导牌、信箱等 小结 1、确定项目建筑形式（中式、欧式或简约）； 2、增加产品附加值，客厅开间不能小于5.2m，主卧开间不能小于3.9m，次卧开间在3~3.6m之间，加大赠送的花园和露台面积。 3、增加小联排数量，迅速占有市场，扩大知名度，冲击更大的利润空间。 报告要点 售楼部选址 建议将售楼部移至市中心或东南方向区域的主干道旁，内部装饰带有楼盘特色和文化底蕴。理由： （1） 该地段为济南主干道，人员层次较高，有较大的客源潜力。 （2） 人员流动量大，易扩大知名度。 （3） 交通动线发达，方便客户咨询。 （4） 便于开盘和活动组织。 推案操作阶段及操作目的 本案由于规模较大，建议分为三期进行销售（见图P24）。 一期操作建议分为三个阶段：第一阶段：建立市场人气，引起市场冲击，营造楼盘品牌，回笼资金。理由：（1）本案规模较大，需要较大的资金，前期的资金回笼对支持后期的开发意义极其重大。（2） 中、后期的销售成功主要依赖于前期建立的良好市场人气，由此而形成的良性循环，因此，本案能否尽快去化，关键在于前期能否建立市场人气，引起市场轰动。（3）在此阶段应注意前期的价格制定,以较低的价格入市，为中、后期的操作做好铺垫。理由：价格是整个营销策略中极期重要的一部分，如整个阶段的价格衔接不好，将导致整个项目的失败（如上东城因价格制定不合理而导致在市场上受挫。） 推案操作阶段及操作目的 第二阶段：建立品牌，在立足于本地客源的基础上，拓展客源面，创造相对较高的利润空间。理由：（1） 第三阶段的销售主要依靠前两阶段建立的品牌支撑。（2） 在第二阶段，本案的知名度及品牌已建立，如能向更广的泛围内拓展客源，则将会为建立楼盘品牌公司形象以及创造利润空间等创造更为有利条件。 第三阶段：获取最高利润，通过楼盘品牌将开发商形象提高至更高层次。 项目营销主线定位 营销主线：艺术人生、品味卓越生活 一期营销主线：以低价高附加值产品和学校配套为营销主题，“校园人文艺术，畅享自然生活”凸显投资价值和生活方式，并以低价投资性和经济型产品面向市场。 二期营销主线：以“每个人都买得起的别墅”为推广策略，并继续打学校牌，拔升项目价值潜力，各阶段主题活动进行快速营销。 三期营销主线：以“全景养生别墅”、“品味卓越生活”体现生活方式为营销主题，获取最大利润