限购政策导向性的法理分析.docVIP

　　限购政策导向性的法理分析 限购政策导向性的法理分析 一、限购政策的作用 　　 随着2011年新版国八条的颁布，调控已经开始显现积极效果：投资投机性需求基本被遏制，房地产市场预期在悄然发生变化，成交持续大幅下降，房价也已开始松动，只是降价并不太明显，幅度不大。时至今日，房地产调控已开始见效，但调控整体效果和市场形势依然不乐观。[ ]综观各地限购政策，通常发挥以下作用： 　　 1.解决供求平衡。随着炒房集团的介入，房价经过数番炒.L.作之后已经偏离了正常的供求轨迹，使真正需要买房者只能望洋兴叹，限购政策的出台在限制了投机性、投资性购买民用住宅，在很大程度上缓解了供求压力。据调查，对于限购令，有55.45％的购房者非常支持，13.6％的购房者比较支持，支持率将近70％。说明限购令的出台符合大众的意愿，是民心所向。[ ] 　　 2.限制炒作。限购政策主要针对投资、投机性需求，正是这种需求推动了近10年的房价持续上涨，尤其是2007年和2009年这两年。许多城市的房价在短短几年中翻了几倍，完全脱离了当地居民收入水平使住房收入比高达10倍、20倍甚至更高比国际通行的3至6倍高出许多。[ ]对房屋的商业炒作，必然会对金融业带来巨大的风险，美国的金融危机即是次级贷款所引发，因而限制炒作是规范房地产市场、稳定金融安全的必由之路。 　　 3.平衡人才供给关系。改革开放后，人才大量流动，全国的人口不断向热点城市聚集，导致其人口急剧膨胀，住房刚性需求与日俱增，这是支持热点城市房价飙升的源动力。[ ]实施限购政策，可以对热点城市的人才进行重新分流，那些买房无望的人会对职业重新规划，转而向二三四线城市流动，这对地方的经济发展是非常有利的。 　　 4.挤出效应的不足。限购政策除了在抑制房价等方面发挥了积极作用外，也有不足。即投资、投机力量撤离热点城市以后部分流向三、四线城市的住房市场，部分转向了政策相对宽松的海外地产和其他投资品。流向三、四线城市住房市场的投资、投机力量不可避免在短期内推高了部分三、四线城市的房价。[ ]而三、四线城市的人均工资水平偏低，房价过高会影响他们的正常生活，很有可能影响社会的基本稳定。 　　 二、法律适用与限购政策的冲突 　　 仅以北京为例，外地人要在北京买房须要提供5年纳税证明，实践中一名外地大学毕业生（甲男）与一名京籍女孩（乙女）结婚，由于没有纳税证明而无法登记房屋所有权，顺理成章的将房屋登记在乙女名下。一年后乙女有婚外情，二人诉讼离婚，如果在诉讼中乙女愿意放弃房屋所有权净身出户，法院能否判 决或者调解将房屋确认给甲男。 　　 该案例非常尴尬，在常规状态下，离婚诉讼中一方自愿放弃诉权是意思自治的结果，法院不应干涉，应当准予当事人的放弃行为；但是本案中乙女放弃房屋所有权的行为必将使甲男获得房屋所有权，这就等于承认了一个规则法院的离婚判决可以抵销限购政策。此口一开，必然为规避限购政策提供了一个绕道而行的机会。但是在乙女愿意放弃甲男愿意接受的情况下，如果法院判决甲男不能取得所有权这似乎很尴尬。这种法律适用与限购政策的冲突导致了法院在审判案件时处于两难境地。 　　 解决这样的问题须要从法理上着手，根据法理，政策对法律适用起导向、指导作用，但不能直接依据政策来作判决。法院适用法律时，要在政策的指导下找出合适的法律条文加以适用。根据限购政策，限制是核心思想，因而法院不能为变相实现购买提供机会。在这样的指导思想下，法院不能将房屋判决给甲男，法律依据是以合法形式掩盖方法目的的民事行为无效，或者是与禁止性规范相抵触的民事行为无效。 　　 三、限购政策变相规避催生不良产业 　　 法律适用与限购政策的冲突是在审判环节发生的二难选择，处理不好会导致变相逃避限购政策，那么脱离了审判环节、没有了司法监督，则会使变相逃避限购政策的行为变得更加容易。例如，本案甲乙二人不是诉讼离婚，而是签订了离婚协议，协议约定房产归甲男所有，遂向民政申请登记离婚。如果民政部门审查二人的离婚意思表示真实，会发给双方离婚证。此时，甲男是否可以凭借离婚证、离婚协议和相关手续到房管机关办理过户手续，如果可以的话，就意外着当事人利用虚假婚姻而规避限购政策变得更加容易。应当说，这种方式对于当事人而言可操作性更强，对于政府机关而言可控制性更差。限购令如果在这一点上开了口子，就很有可能催生出一个新的产业，即结婚专业户。事实上这样的团体以前是存在过的，例如为了获得城市户口而约定结婚，等户口成功迁入该城市后立即离婚，原本有本地城市户口的一方可以获得好处费若干。如此反复结了离、离了结，这样的结婚专业户在当时很普遍。甚至还出现了以结婚方式办理户籍的中介组织。直到政府出台相关政策，对以婚姻方式取得户籍的年限加以限制后，这样的行为才得到制止。如果历史被再次变相重新演义，社会中重