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房产经纪理论知识 房地产知识 ?国内外房地产业发展对比 国外阶梯式发展： 解决住房困难 改善住房条件 提升住房品质 国内混合式发展： 以上三种住房同时建造，缺乏整体规划性 房屋分类情况（大纲） 按权属分 按房屋结构分 按购房价格分 按权属分 商品房 由各房地产开发公司投资建设，以盈利 为目的，按市场规律经营的房屋。 中低价商品房 拆迁安置获得 上市和商品房一样 公有住房 由国家和单位投资建设或购买的，产权属国家或单位所有的住房，大多由单位分配给城镇居民居住。 经济适用房 解决城市低收入家庭住房困难而建的普通住房，实行政府指导价。面积控制在60平米以内。 房改房 城镇职工根据国家和县级以上地方人 民政府有关城镇住房制度改革政策规定， 按照成本价（标准价/优惠价）购买的公有 住房。 按房屋结构分 楼层 多层（1-7层） 小高层 （8-17层） 高层 （18层以上） ? 建材 砖 混：红砖与水泥，多层常用 钢 混：浇注最为结实，小高层和高层常用 预制板：预制的混凝土板与钢筋，多层常见 木 混：木材与混凝土 ? 格局 平层 错层 跃层 错 层 按购房价格分 优惠价 国家依据城镇中低收入人群的平均工 资水平制定的房屋出售价格，政策性优惠 成分较大。 成本价 国家按照建造成本制定的公有房出售 价格，不含利润。 商品价 开发商成本 + 利润。 非普通住宅 面积 ： 》144平米 容积率小于等于1 容积率：总建筑面积/总用地面积 房屋产权 一份完整的房屋产权，产权人应拥有： 房屋占有权、使用权、处分权、收益权。 土地使用权 按国家有关法律规定，城市土地归国 家所有，自然人、法人及其他组织只能取 得土地的使用权。 划拨 出让 划 拨 县级以上人民政府依法批准，在土地 使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅 土地交付其使用，或将国有土地使用权无 偿交付给土地使用者使用的行为。 国家机关用地和军事用地 城市基础设施用地和公益事业用地 国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地 法律、行政法规规定的其他用地 出 让 国家将国有土地使用权在一定年限内 出让给土地使用者，由土地使用者向国家 支付土地使用权出让金的行为，是有偿、 有期限的。方式 ：拍卖、招标、双方协议) 土地使用年限 居住用地 70 年 工业用地 50 年 教育、科技、文化卫生、体育用地 50 年 商业、旅游、娱乐用地 40 年 综合或其他用地 50 年 建筑物内的技术层 层高超过 2.2 米的，应计算建筑面积 层高不超过 2.2 米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积 建筑面积计算公式 套内建筑面积 公用建筑面积分摊系数 房屋建筑面积 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台建筑面积 +分摊面积 房屋建筑面积分摊系数 多层：房屋建筑面积 ÷1.4＝ 套内使用面积 高层：房屋建筑面积 ÷1.6＝套内使用面积 得房率：套内建筑面积/建筑面积（销售面积） 之比 房地产的价格成因 房地产的有用性、相对稀少性及有效 需求三者相互作用的结果。 房地产抵押 抵押人将其合法的房地产以不转移占 有的方式向抵押权人提供债权担保的行为。 当债务人不履行债务时，债权人有权以抵 押房地产转让所得价款优先受偿。 房地产交易 房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占有范围内的土地使用权同时转让，抵押。 概念 指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给其他人的行为。 房地产中介服务 有资质的企业法人或其他经济组织以营利 为目的，进行房地产经纪、房地产咨询、 房地产评估等经营活动的行为 。 房地产中介人员不得以个人名义从事中介 业务，不得同时在两个以上的中介机构内从业。 经纪活动 为了促成他人签约，或为他人签约提 供媒介服务，从中收取佣金的居间行为。 经纪活动的特点 广泛性