合富辉煌2012西安宏府·麒麟山营销策划方案提报.ppt

无法拒绝的理由;前言;汇报框架：;汇报框架：;宏观市场分析;2011-2012房产政策分析：调控方向不变，限购持续;2011-2012经济政策走势分析：利率下调，支持刚需购房; 春节后刚需购房的释放，市场政策的不明朗，首次置业者集中购房出现了短暂性小回暖，两会政策明晰后，市场随即回落。 在开发商打折促销的市场环境下，部分首次置业者及时出手，促进了成交量回升。;区域市场分析;区域发展分析：西高新土地供应有限，而高新西北向土地充裕，将成为未来居住新热点，但也面临激烈竞争;区域分析：区位优势突出，丈八路、大寨路新型居住圈逐步形成;*;推广分析：竞品推广未凸显项目品质及价值感，惯用直接暴力的方式;4.13报广;4.19报广;产品线分析：小公寓及80-100平货量集中，30-70平产品稀缺;热点户型分析：小户型产品总价低，功能性、舒适性差;热点户型分析：80平两房同质化严重，市场放量高度集中;热点户型分析：120平三房同质化，且总价偏高，市场出货缓慢;价格分析：周边项目售价主要集中在4000—6500元/平之间;客群分析：客群主要以高新上班族及周边居住者为主;市场分析小结;汇报框架：;品牌分析：宏府品牌优势明显，区域影响力较广泛;项目位于西高新西北向，将成为是高新未来居住的新热点;项目定位决定了刚需目标客群;景观规划：景观小品分布合理，但无独特之处;*;*;产品分析：3#、4#、5#高层73-161平，与竞品同质化;项目优势分析;项目劣势分析;项目分析——优化产品线，填补市场空白;汇报框架：;目标客群分布——项目周边2-4公里，主要以高新客群为主;客群分布分析 ： 周边客群、高新客群;要实惠的蚁族;目标人群;目标客群;目标客群小结;汇报框架：;核心问题——项目自身无法与市场空白点及客户需求点相对应;汇报框架：;核心策略;形象推广策略;*;客群一：波波族;客群二：蚁族;客群三：投资客户;形象推广策略—吸引客户关注;产品策略;产品策略;*;*;产品策略;*;产品策略——产品修改;产品策略——产品修改——优化产品配比;产品策略——产品修改——优化产品配比;*;产品策略——优化户型——偷面积;产品策略——产品修改——精装修;产品策略——产品修改——包含收纳空间的精装修;产品策略——产品修改——包含收纳空间的精装修;产品策略——产品修改——精装修;产品策略;产品策略——产品优化——水景功能化;*; 24小时概念配套; 小区提供投币自行车，从地铁口、周边大型超市等至小区；提供快速充电设施等为业主的出行提供更多便捷。; 会所分两大部分，娱乐区和健身区。;推货策略;1）全程热销 通过控制客户蓄水与推案节奏，用差异化的产品同期进行顺卖与集中销售，保证项目在销售期内始终处于热销状态； 2）以刚需带动舒适 顺卖产品以舒适型产品为主，集中销售以刚需产品为主，通过低总价产品的快速去化和现场热销气氛，推动投资客以及自住需求客户进场，配合现场业务执行力度， 带动整体的去化； 3）同期配合团购 4）价格成长 根据产品力的高低有顺序进行推案，保证优势产品的价格成长； ;推售策略——推货目标;四批推售（余货持续销售）;截客策略;*; 项目推广着眼于长远考虑，占据大片区——城西乃至全城，在全体大众中制造影响力； 重要节点、关键路段，选择报纸、户外等传统大众媒体进行高效推广；;道旗用于科技路及大寨路上起到指引与吸引眼球作用 在售楼处周边道路也建议布满道旗;现场围挡高5-6M，营造项目现场宏伟气势！;区域巡回巴士 动态传播工具，起到宣传作用； 接送区域内看房客源，截流竞品客源； 配置：区域内1辆； 路线：围绕高新板块售楼处循环行驶;户外高炮：在内环立交桥、观音桥商圈等设置高炮，加强项目宣传力度； 巡展：销售中心及示范区开放后进行区域巡展，选择距主城较近且购买力强的区域； 网络微博+活动：针对白领客户，利用网络的强大的宣传力量； 满天星计划，细菌式渗漏、派海报：针对周边市场客户； 顺藤摸瓜+项目推荐+团购 ：针对周边大型企业客户；;;;微博营销——“我爱西高新”（针对白领客户）;针对周边市场客户：满天星计划 病毒式营销 派发海报;针对周边大型企业客户：顺藤摸瓜 项目推荐;市场分析;营销阶段执行;;第一批推货：4月---5月以1#和3#A单元为主;一批推售阶段（2012年4月—5月）;一批推售阶段（2012年4月—5月）;一批推售阶段（2012年4月—5月）;一批推售阶段（2012年4月—5月）;一批推售阶段（2012年4月—5月）;一批推售阶段（2012年4月—5月）;一批推售阶段（2012年4月—5月）;第二批推货：6月-——8月以5#、7#和3#B单元为主;二