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天津工业地产简介与分析 一、 天津工业现状 1. 天津工业地产市场情况 市场供应 天津市目前拥有4 个国家级工业区和27 个省级及省级以下工业园区。 总工业园区规划面积近 400 平方公里。 国家级园区  天津新技术产业园区  天津经济技术开发区及西区  天津港保税区  天津出口加工区 省级及省级以下园区  天津空港加工区  天津市大港经济技术开发区  天津市东丽经济技术开发区  天津市海洋石化科技园区  天津市军粮城产业园区  天津市武清经济开发区  天津市津南经济技术开发区  天津市大王古经济开发区  天津市八里台工业园区  天津市福源经济开发区  天津市鑫达电子工业园区  天津市天宝经济技术开发区  天津市西青经济开发区  天津市京津新城经济技术开发区  天津微电子工业区  天津市宁河经济技术开发区  天津市中北工业园区  天津市潘庄工业园区  天津市北辰经济技术开发区  天津市静海经济技术开发区  天津市双口工业园区  天津市子牙环保产业园区  天津市海洋石油工业园区  天津市蓟县经济技术开发区  天津化学工业区  天津逸仙科学工业区  天津市茶淀工业园区 如上图所示，天津的工业有这样几个特点： 从地域分布上看，各区县都至少有一个省级开发区，而东丽、西青、 津南和武清都有 3 个省级及省级以下开发区，是工业及工业园区相对 繁荣的区域。 从工业园区的级别上看，90% 国家级开发区主要集中在滨海新区（华 苑新技术产业园区除外），而 90% 的省级开发区集中在市区周边。 从成立时间上看，有几个高峰期，91-92 年为一个高峰期（一个国家 级，4 个省级，成立地点为市区周边），96 年为一个高峰期，泰达经 济技术开发区开辟了 3 个子区，分别坐落于武清、汉沽、西青三个开 发区内。03 年为一个高峰区，共开辟了 4 个省级以上的开发区。 在加工制造工业逐渐兴起的同时，为工业企业及第三方物流提供配套 服务的各类物流园区相继兴起。在目前建设完成开发区工业物流园 区、保税区国际物流运作区、天津港散货物流中心、天津港集装箱物 流中心、天津空港国际物流园区、天津空港物流加工区、天津邮政物 流中心和天津市物流货运中心等九大园区，总供给仓储面积在 100 万 平米左右。 市场需求 随着城市工业的聚集效应逐渐形成，天津工业地产客户主要集中在电 子、机械制造、汽车配件、化工等行业。目前，电子产业、汽车及配 件、化工、机械制造业还有近期崛起的航空业与物流业，已经成为天 津工业支柱产业。与工业发展相适应，各类专业开发区域相继建成， 如泰达微电子工业园、化学工业区，空港的航空城等。高科技产业园 区相继兴起，依托市区内教育科技优势形成新技术成果转化基地，也 促进了研发厂房地产的发展。 2. 天津工业物业的发展模式 目前天津的工业物业有多种发展模式，包括自上而下的政府引导型模 式（早期的MOTO，近期的空客项目），自下而上的企业自主开发模 式（港强集团），上述两者相结合的开发模式，使用者购地自建模式 （万事隆集团），内外资合资开发模式(美国普洛斯，丰树等有实力 自主经营的公司)以及带租约收购模式(AMB这种基金投资收购一些带 有租约的工业物业产品，以期获得稳定的长期收益的模式)。 其中，政府引导还是工业地产开发的最主要模式。由于政府在招商引 资中的强