杭州千岛湖旅游地产度假酒店市场报告2009年.pdf

千岛湖旅游地产度假酒店市场报告 市场部 —2009.06 — 目录 Contents Part 1 : 中国旅游地产概况 Part 2 : 典型案例 Part 3 : 千岛湖旅游地产概况 Part 4 : 千岛湖星级酒店市场特征 Part 1 : 中国旅游地产概况 Part1：中国旅游地产概况 旅游地产的含义 旅游地产：指所有与旅游业相关的物业类型。 主要包括三类：旅游景点地产、旅游商业地产、旅游住宅地产。 其表现形态有休闲度假村、主题公园、旅游培训基地、会议中心、产权酒店、 分时度假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村等旅游房地产项目。 旅游景点地产：主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、 娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间。一般以主题公园最为常见。 旅游商业地产：主要是指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、 娱乐城等建筑物及关联空间。 旅游住宅地产：指依靠旅游景区、景点、主题公园或者度假区的各种资源而发 展起来的住宅物业。包括为游客提供度假需求的公寓、度假别墅、产权酒店等 物业类型，这一类属于第二住所，也就是我们所说的度假地产；同时也包括位 于旅游区内外用来居住的第一住所，此类物业的购买者主要来源于旅游区所在 地常住居民。 Part1：中国旅游地产概况 旅游地产产品类型-产权式酒店、别墅 1、基本介绍 产权式酒店是将每间客房分割成独立的产权，投资者可以根据自己的经济实力，像购买住 房一样投入一定的首期，就可以获得最终的产权。而投资者本人并不需要去经营，只要将其委 托给酒店管理公司即可，由管理公司统一出租经营，而投资者本人可以获得年度客房红利。同 时投资者还可以获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。 产权式酒店作为产权式地产项目与商业性酒店的结合，整合了多种资源优势，是房地产和 酒店的创新经营模式。早在20世纪70年代欧美等发达国家就出现了这种酒店。产权式酒店有望 成为继住宅和汽车之后的第三个消费热点，前景非常光明。 中国产权式酒店诞生于海南，目前全国产权式酒店项目已发展到200多个，而服务是产权 式酒店乃至整个酒店业竞争的焦点。 Part1：中国旅游地产概况 旅游地产产品类型-产权式酒店、别墅 2、功能的多样性 （1）度假功能：一般说来，产权式酒店的购买者一般每年拥有1个月左右的免费居住权，可以 满足房产购买者的度假需要。 （2）投资功能：由于产权式酒店本质上是一个旅游产品，通过度假酒店的经营可以获得收益， 投资者可以获得一定的回报，因而具有投资功能。由于拥有独立的产权，可以自由转让，因此 随着资源的升值，房产本身也有升值的功能。 （3）快速收回投资的功能：对开发商来说的，做产权式酒店，酒店功能没有发生变化，但可 以一次性收回投资，因而受到投资商的青睐。 3、产权式酒店发展现状 随着近几年房地产的火爆发展，产权式酒店如雨后春笋在全国得到发展。南京周边的香泉湖和 白鹭岛是经营比较成功的例子。 Part1：中国旅游地产概况 旅游地产产品类型-高尚复合型社区 1、基本概述 该产品主要是针对一些近郊或远郊地块，本身做房地产具有一定的难度，通过先经营旅游 景区的形式来营造一种环境和人气，提升地产的价值，然后通过经营地产来获得收益。 该产品在中国是深圳华侨城首创，华侨城通过造主题公园的形式来经营旅游，获得巨大成 功，其随后的土地价值得到极大提升，目前在深圳，华侨城片区是深圳价格最高的住宅房产。 该产品实质也是房地产，只不过是通过造旅游的形式提升了土地的价值，如果没有旅游纯粹做 地产，房产照样具有价值，只不过价值低一些而已。 Part1：中国旅游地产概况 旅游地产产品类型-高尚复合型社区 2、复合型社区产品价值提升的原因 （1）优美的环境：做旅游景区需要营造大片的绿地和广场，因此其建设的过程就是造环境的 过程。环境的提升大大提升了土地的价值。 （2）良好的人气：一个成功的景区伴随而来的是大量的人流，大量的人流带来很好的人气， 也带来众多的机会，人气的提升同样可以带来土地的升值。 （3）完善的配套：土地的价值与周边的配套紧密相连，而邮政、电信、银行、学校等配套的 完善需要一定的人口做基础，这些人口包括流动人口和常住人口 ，旅游的开发可以快速形成一 定的人口，在利益的驱动下，配套会加速完善，从而带来土地的升值。 （4）开发商与社区的互动效果：作为社区的居民，同时拥