2014年苏州市房地产市场分析报告.docVIP

苏州市2014年房地产市场分析报告 二〇一五年一月 目 录 一、房地产市场综述 1 二、苏州市宏观经济概况 1 三、行业重大政策 2 （一）国家宏观政策 2 （二）地方政策法规 4 （三）政策展望 6 四、市场表现 7 （一）土地市场分析 7 （二）房地产市场分析 13 五、2014年市场展望 16 一、房地产市场综述 2014年随着地方政府和央行密集出台了取消房地产市场的限购、限贷以及降息等政策，虽然市房地产开发运行年内略微波动，但总体没有出现大的起落变化。2014年全市房地产开发市场呈现平稳发展态势，房地产开发投资持续保持高位增长。 开发投资持续高位增长。2014年市房地产开发投资完成1764亿元，同比增长19.6%，年内始终保持15%以上的增速，比上年提升2.8个百分点。其中住宅投资完成1304亿元，同比增长27.7%，增速比上年提升7.9个百分点。房地产开发投资占全社会投资的28.3%，占比较上年提高3.7个百分点。 商品房施工面积平稳增长。2014年市商品房施工面积为10909万平方米，同比增长13.7%，增速比上年回落0.5个百分点；其中住宅施工面积7652万平方米，增长11.6%，增速比上年回落1.6个百分点。 3商品房新开工面积增速放缓。2014年市商品房新开工面积为3140万平方米，同比增长1.4%，增速比上年降低48.9个百分点；其中住宅新开工面积2210万平方米，增长1.3%，增速比上年减低54.9个百分点。 4商品房竣工面积持续下降。2014年市商品房竣工面积为1527万平方米，同比下降9.8%，降幅比上年扩大2.4个百分点；其中住宅竣工面积1129万平方米，同比下降8.0%，降幅比上年收窄3.4个百分点。 关于进一步加强全市商业房地产项目管理意见的通知文件规定对于可分割出售类的商业房地产项目在预售前划出一部分房产作为风险防范资产予以冻结，具体为：建筑面积在10万平方米以下的，不得低于地上总建筑面积的30%；建筑面积在10万平方米以上的，按地上总建筑面积3万平方米划定。冻结时间为三年冻结期内不得销售、抵押和转让同时针对商业地产领域普遍存在的“售后包租”现象进行了全面的禁止。苏州五大区全线取消限购，90(无社保)全款都可以购买苏州房源以往外地户口无社保被卡窗口的也均予以放行。 总体来看，苏州住宅市场整体成交形势良好，虽然2014年第一、二季度市场表现不佳，加上全国楼市不景气的影响，住宅库存压力甚至一度超过了08年经济危机时候，但是政府的救市政策不断出台，加上苏州市区本身良好的产业结构及强大的购买力，保证了苏州楼市的稳定性，尤其三、四季度，苏州楼市表现较高，甚至超过了去年历史的最高期。 目前苏州住宅出清周期已经降至10个月，属于稳定可控范围内，按照目前市场成交走势来看，2015年上半年市场将保持稳定，但鉴于2014年整体是以价换量为主体获得较好业绩，2015年可能开发商为了更高的利润率，极有可能会蓄势涨价，成交量将会有所减少，但整体变化幅度不大。 总体来说，2014年苏州住宅市场还算稳定，尽管上半年受全国楼市不景气的影响，苏州楼市表现力有所削弱，但下半年政府一系列救市措施的施行让楼市再度恢复“血色”，也算是为时不晚。尽管2014年苏州楼市总体表现平稳，但各区域在成交量、营销、上市量等方面的表现各领风骚。 2014年苏州市住宅市场成交对比 面积：万平方米 从各区域成交数据来看，新区正在崛起，而园区趋于减少。 园区：相比去年，2014年园区住宅成交14209套，环比减少31.29%，成交面积为1951239平米，环比少25.80%，成交均价14702元/㎡，环比上涨6.1%。?高房价无疑是准置业者落户园区的重大屏障，但是究其原因却是区域房源稀缺，导致寸土寸金。2014年园区共有25盘入市，共推有7822套房源，而较之2013年49盘约13415套房源入市，2014年入市房源环比下降了71%。这或是导致园区均价由2013年13577元/平，涨至2014年14702元/平的直接原因。如今园区房源主要集中在湖东和体育公园板块，作为未来苏州发展的核心，位居于此的楼盘凭借良好的地利条件，不可估量的发展前景，在促进园区市场成交的道路上做出了难以磨灭的成绩。有心有力安家园区的改善族们，无疑加速了园区房源去化速度，更是为房价上涨提供了良好契机。 姑苏区：2014年姑苏区住宅成交12956套，环比增加8.56%，成交面积为1274813平米，环比增加6.78%，成交均价12965元/㎡，环比上涨1.24%。尽管姑苏区难以在住宅市场跟吴中区和工业园区较量，但在楼市动荡不安的2014年，姑苏区能够稳中求进，也实属不易。在姑苏区住宅销售的前十强中，仅星光耀广场和中海御景湾为刚需项目，其余均为改善型住宅和别墅项目。2014年姑苏区