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破产企业（房产）抵押合同无效简析 内容 摘要：破产 企业 将房产抵押给某个债权人，从而可能损害其他甚至多个债权人的利益。这种抵押效力的认定及实践中的处理都有一些争议。本文对该行为中的两种致抵押合同无效的情况进行了 分析 和评价。 关键词：破产 抵押 合同无效 《担保法》 《企业破产法》 笔者在审理破产案件中，碰到了以企业厂房作为抵押物而牵扯到抵押合同效力认定的情况。笔述愚见，以期专家赐教。 一、破产企业以厂房等房产作为抵押物的抵押合同抵押登记程序不规范，可否认定无效？ 依照《担保法》第42条、第41条的规定，企业以厂房等房产作抵押的，“应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”其登记部门为：“以土地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门”；“以城市房地产或者乡（镇）村办企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门。”而笔者承办的破产案件，破产企业在与银行签订抵押合同时，将实际拥有土地使用权，但一直未办理土地使用权证，却有房屋所有权证的厂房等房产抵押给银行。该抵押合同在区房管部门办理了抵押登记。 根据中华人民共和国建设部令第56号《城市房地产抵押管理办法》（以下简称建设部56号令）第4条规定，“以依法取得房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押”；第14条规定，“以集体所有制企业房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工（代表）大会通过，并报上级主管机关备案”；第32条规定：“办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件：（四）《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》”。而本破产案件，在法院审查中发现，破产企业（集体企业）土地使用权是经其上级主管部门同意买受的，但未办理土地使用权证。该企业办理鉴定抵押合同登记时，未经企业职工（代表）大会通过，也未报其上级主管部门备案，而是企业法人代表擅自作主办理的。房管登记机关未慎重审查，同时在未有《土地使用权证》的情况下，仅凭抵押合同和《房屋所有权证》就办理了抵押登记。该登记是在“建设部56号令”1997年6月1日起施行后的3个月时办理的。抵押权人将抵押物的《房屋他项权证》丢失，在补办时，房产登记机关发现办理登记程序有失规范，就一直未予补办。 该抵押合同效力如何认定，合议庭产生了分歧： 一种意见认为，依照《担保法》规定，该抵押合同应当办理抵押登记并且双方当事人已办理了登记，应当认定抵押登记有效，抵押合同有效。登记机关的程序规范与否，不是法院审查的对象，我们应不予审查。 第二种意义认为，在该抵押合同的效力认定 问题 中，破产企业清算组应作为原告，房管登记机关为被告，通过行政诉讼审理终结后，以其结果为定论。 第三种意见认为，该抵押合同在进行抵押登记时，未经企业职工（代表）大会通过，也未向主管部门备案，况且《土地使用证》至今尚未办理，向登记机关提交的手续不完备，抵押权人银行对此也应当知晓，再加登记机关也认识到抵押登记不规范，故不予补办《房屋他项权证》，故而合议庭审理破产案件时，可以直接确认该抵押合同无效。如果责成破产清算组提起行政诉讼，法院越权，且也增加讼累，延误破产案件的审理时间，浪费司法资源。 笔者同意第三种意见。 二、破产企业有数个债权而将企业全部财产抵押给一个债权人，该抵押合同是否有效？ 企业破产，多数有数个债权人，且债务数额都较大。在审理中，笔者发现该企业 目前 财产除了厂房外，别的财产所剩无几，而该厂房却全部抵押给一个债权人。该抵押合同是否有效，也产生了分歧：转贴于论文联盟 1