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第六章 房地产评估 （二）房地产评估的特点 非完全竞争性 非成本因素重要性 房地不可分割性 三、土地价值及其构成 （一）土地价格的主要类型 1、 土地所有权价格和土地使用权价格 2、基准地价、标定地价、出让底价、转让地价、租赁地价 基准地价 一定时期，一定区域内，度城市土地根据用途相同、地段相近、条件相近的原则划分地价区段，估算出每个地价区段的区域性平均地价。 标定地价 也称标准宗地价格，以基准地价为基础，根据规定的土地使用年限、地块大小和形状、用途、容积率、市场供求关系的条件确定的宗地地块在一定时期内的地价。 出让底价 政府管理部门对国有土地在使用年限、用途、房产行情等因素的影响条件下，所确定的待出让宗地或成片开发土地的最低控制价格。 转让价格 土地使用者在使用期限内将已取得的土地使用权依法转让给其他土地使用权人的土地价格。 租赁价格 在不改变土地使用权属性质的情况下，以支付租金的形式取得一定时期土地使用权时的土地价格。 3、土地总价 单位地价 楼面地价 （二）土地价格的基本构成 1、土地取得费 征地费、拆迁安置补偿费 2、土地开发费 基础设施配套费、公用事业建设配套费、小区开发配套费 3、土地所有权收益 4、其他费用 税费、投资利息、利润 四、房屋建筑物价格及其构成 （一）房屋建筑物价格类型 流通形式：出售价格、租赁价格 计算单位：总价格、单位面积价格 交房时间 ： 先放假咯、期房价格 用途：销售价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、典当价格 （二）房屋建筑物价格的基本构成 1、前期费用：规划可行性研究费、勘察及工程设计费、工程招投标费、签证费 2、建筑安装工程费：建筑工程费、建安工程费 3、配套费用 4、合理利润 5、资金成本 五、房地产价格的影响因素 （一）一般因素：经济因素、社会因素、行政因素 （二）区域因素：商业用房、工业用房、住宅用房 （三）个别因素：土地个别因素，面积形状、地形地势、地力地质、容积率、土地用途；房屋建筑物个别因素，面积结构材料、设计设备、施工质量、产权状况使用年限物业管理情况、建筑物是否与周围环境协调 第二节 收益法在房地产评估中的应用 一、基本思路及步骤 常用计算公式 ： a－年净收益 r－折现率 二、适用对象和条件 收益性房地产，不适宜公益性房地产 房地产的收益和风险可以预期、量化 三、基本模式 （一）评估房地产合一的房地产价值 房地产评估值=（房地产年总收益-房地产年总费用）/房地产还原率） =房地产年纯收益/房地产还原率 （二）单独评估土地价值 1、单纯空地的评估 土地评估值=（土地年总收益-土地年总费用）/土地还原率） =土地年纯收益/土地还原率 2、房地合一情况下，土地价值评估 土地评估值=（房地产年纯收益-建筑物年纯收益）/土地还原率） 建筑物年纯收益=建筑物现值*建筑物还原率 或：建筑物年纯收益=建筑物现值*（建筑物还原率+建筑物年折旧率） 建筑物现值=建筑物重置成本*成新率 （三）房地合一情况下，房屋建筑物价值评估 建筑物评估值=（房地产年纯收益-土地年纯收益）/建筑物还原率 或：建筑物评估值=（房地产年纯收益-土地年纯收益）/（建筑物还原率+建筑物折旧率） 土地年纯收益=土地现值*土地还原率 注意问题： 纯收益口径与还原率一致； 土地评估值与建筑物评估值不同的公式； 收益非等额、年限有限的情况。 三、各参数的估算 （一）净收益的估算 除去各种费用后的收益，必须是客观收益，而非实际收益。因此需通过计算客观总收益和客观总费用来获取。 ＝ ＝ 具体估算可以分为出租型、直接经营型及自用型进行。 （二）资本化率的估算 实质：房地产投资的报酬率（收益率）。 1、纯收益与售价比率法 评估人员搜集市场上近期交易的与被评估房地产相同或相近似的房地产的纯收益、价格等资料，反算出它们各自的资本化率。这种方法运用的是基于房地产商品的替代性。 [案例1] 在房地产市场中手收集到5个与待估房地产类似的交易实例： 2、安全利率加上风险调整值法 首先选择市场上无风险的资本投资的收益率作为安全利率，通常