烟台市..项目商市场调研及租赁政策报告.pptVIP

1.6.3 北方汽配城现场图片 一、市场调研与分析 * 只楚路五金街物业老旧，配套不完善，几乎没有物业管理和市场推广； 富士通、胶东、中正等形成五金市场集群，占据主要交通干道，目前经营状况较好，租金较高，位置较好铺位租金可达40元/㎡/月，一般商户的租金在10-30元/㎡/月； 福山区和开发区的五金机电类商户分布较为零散，期待有新一代替换型的卖场出现； 商户对于统一经营管理、一站式购齐和大的新型集中卖场比较期待； 2 市场调研总结 一、市场调研与分析 * 二、招商政策分析 1、烟台本地市场分析 2、项目周边租金分析 3、项目自身分析 4、租赁政策建议 * 1、 烟台市市场对比分析 烟台市五金市场的租金水平不高，位置较好的胶东、富士通，租金在25-40元/月/㎡，一般租金在10-30元/月/㎡，其中联民的租金在10-20元/月/㎡。 现有市场的管理费一般包含在租金中，不单独收取管理费，商户无管理费的概念。 一般新市场的进场优惠条件为免租半年到一年，或者交一年用两年。 市场 商户总数 租金 （元/月/㎡） 物业管理费 租金增长 主力面积（㎡） 租期 进场优惠 胶东 86 25-40 -- -- 75-90 1年 -- 富士通 177 25-40 -- -- 60-80 2年 免半年 中正 83 20-30 -- -- 50-60 1年 免一年 烟隆 73 10-25 -- -- 50-70 1年 免一年 联民 17 10-20 -- -- 60-70 1年 -- 通申街 108 25-40 -- -- 50-60 2年 -- 星海商业广场 24 15-25 -- -- 60-100 1年 -- 东华 76 15-25 60-120 1年 -- 果品市场 —— 25-30 -- -- 60-120 2年 交1年用2年 总计 644 二、招商政策分析 * 2、 项目周边租赁情况分析 福山区商业以福海路、松霞路、县府街等地段租金较高，尤其是沃尔玛、振华量贩和振华商厦等商场的周边； 福海路整体租金水平在10-30元/月/㎡；北方汽配租金在15-35元/月/㎡，主干道租金较高，次干道租金仅为5-10元/月/㎡；福利来租金在20-35元/月/㎡。 项目周边的租金水平较低，一般租金在10-40元/月/㎡，北方汽配租金在10-25元/月/㎡ 市场 售价 租金 （元/月/㎡） 物业管理费 租金增长 主力面积 租期 备注 福海路 两层1-1.2万元/㎡ 10-30 0.4—0.8元/月/㎡ -- 60㎡-80㎡ 1年 北方汽配 地上两层地下一层：0.5-1万元 10-25 0.7元/月/㎡ -- 60㎡-140㎡ 2年 福利来商城 只租不售 10-25 —— -- 40㎡-80㎡ 1年 松霞路 —— 10-30 0.5—0.7元/月/㎡ -- 60㎡-180㎡ 1年到3年-- 汇福路 两层0.7-1万元/㎡ 10-30 0.4—0.6元/月/㎡ 60㎡-120㎡ 1年到3年 二、招商政策分析 * 3、项目自身分析 优势： 1、项目位于高速出口，省道齐泉路旁，交通方便。 2、项目靠近汽车西站，辐射面广 劣势： 1、项目周边商业氛围较差，除福山大集以外，周边基本无商业配套。 2、项目几乎无公交配套，周边消费人群较少。 3、烟台本地人认为福山区较偏，项目位于福山区较偏的位置，商家大多都不认同项目地。 项目的自身条件限制了项目的租金水平。 二、招商政策分析 沃尔玛商圈 振华商圈 * 二、招商政策分析 类比项 分值（分） 北方汽配 胶东市场 汇福路建材街 富士通 烟隆 本项目 地 段 20 11 17 12 14 13 6 商业氛围 15 10 12 10 11 9 5 交通易达性 10 7 8 7 8 8 6 辐射范围 10 6 7 6 8 6 7 人 流 量 10 6 8 7 8 6 3 商业规模 10 7 6 6 6 4 7 发展商品牌 10 4 5 5 5 4 6 周边配套 10 6 9 8 7 7 4 物业条件 5 3 3 4 3 2 3 总计 100 60 75 65 70 59 47 销售均价C（元/㎡） —— 18 30 20 30 20 　 权重比值K —— 1.28 1.60 1.38 1.49 1.26 　 实际权重价格 —— 14.10 18.80 14.46 20.14 15.93 　 所占比例I —— 35% 15% 20% 15% 15% 　 整体均价P —— 4.94 2.82 2.89 3.02 2.39 16.06 通过与烟台五金市场和福山区各街区的对比，测算出项目租金约为16元/㎡/月。 4.1 租金测算 用市场比较法对项目的租金进行测算： * 4.2