南京房地产市场运行白新皮书.docVIP

2008年度南京房地产市场运行白皮书2008年南京房地产市场全面萎缩，截止2008年12月25日全市商品住宅共认购57290套次，成交41058套，环比2007年成交量下降54.59%。据统计数据显示，今年1-11月间全市商品住宅成交量基本维持在07年同期50%的水平运行，其中八月至十月间商品住宅成交量仅为07年的22%-27%，传统楼市交易旺季呈现暴冷态势。一、全市房地产投资情况 据南京市统计局公布数据显示，2008年1-10月全市房地产投资总额依然保持相对稳定的发展态势，累计投资总额达到436.33亿元，同比07年增长14.6%。其中住宅开发累计354.47亿元，比去年同期增长33.2%。房屋建筑施工方面，累计施工3761.01万平米，其中住宅施工面积高达2948.42万平米，其增幅分别达到16%及13.7%。 数据显示，房地产开发额在资金投入方面1-10月的各单月数据基本相当，各月间波动幅度不大，但是累计投资额与去年同期相比增幅呈下降趋势，其增量由2月的41%下降为14.6%，累计增量出现放缓。这点主要由于上半年对房地产市场的发展依然保持较高的预计，然而随着市场环境改变在投资额的投入幅度上逐步减少造成。但是总体而言，房地产市场在投资方面依然保持了较为快速的增长势头。 在房地产开发依然保持较为稳定增长势头的同时，全市商品房销售却出现大幅度萎缩。根据统计数据显示，2008年1-10月全市累计销售商品房487.56万平米，与去年同期相比下降43%，其中住宅销售460.44万平米，降幅为42.9%；销售金额累计为261.94亿元，其中住宅仅为48.72亿元。而从今年1-10商品房的累计施工面积与累计销售面积对比看，住宅消化量差为2487.98万平米。因此我们预计明年商品房将过剩幅度较大，开发量有进一步萎缩的可能。 二、全市土地市场运营情况 1、全年土地成交概述 截止2008年12月12日全市成交土地49块，和上一年相比成交数减少64块；土地成交面积总量3683797.60平米，成交总金额1334390万元，相比上一年度成交面积减少3026318.5，跌幅为45.10%，成交金额减少2115298万元，跌幅为60.44% 2008年受全国房地产市场萎缩影响，土地挂牌成交量出现大幅萎缩，开发企业拿地热情及政府土地挂牌量均有收缩。据统计数据显示，2007年度单幅土地成交面积最高为468049平米，08年为429343.3平米，单幅成交面积下降38705.7平米；单幅成绩金额最高则由2007年度的259500万元，下降为2008年度的175000万元；而挂牌土地单幅单位面积成交价格最高则由2007年度的最高4.5466 万元/平米，下降为2008年度的单幅最高1.4147万元/平米。另根据加权求值得出，08年土地成交均价为0.3622万元/平米，环比上一年度下降30.55%。 另一方面从成交数据在各区县的分布看，08年土地成交集中在江宁、栖霞与六合三区，而07年土地成交区域主要在江宁、栖霞和建邺三区，其中变化幅度较大的为建邺区，该区在在08年的土地供应数上出现较为明显的下调。 2、各区县土地成交概况 2.1白下区 2008年白下区共挂牌成交土地一块，土地出让面积为12723.9平米，成交总价为18000万元，单位低价为1.4147万元。和07年相比该区土地成交数减少两块，成交面积下降57.95%，成交金额减少79500万元。，土地单位面积加权平均价格则降低了56.09%。 2.2鼓楼区 2008年度鼓楼区成交土地三幅，成交面积为462952.4平米，成交总金额为138000万元，与上一年度相比挂牌成交面积增长373137.5平米，成交金额则增长了23550万元，但是土地单位面积加权平均价格则有2007年的1.2743万元/平米，下降至0.2329万元/平米。另从08年具体数据看，该区只有成交量有大幅提升主要是一副位于该区东至燕山路、西至清河路、南至集庆门大街、北至汉中门大街的地块，成交面积达到429343.30平米，但是也正是因为该地仅成交100000万元，从而拉低本年度该区土地单位面积加权平均价格。 2.3建邺区 建邺区是近年来南京土地市场挂牌及成交的主要区域之一，但是08年受市场环境及可开发土地量等因素制约，该区的挂牌土地成交数和上一年底相比减少66.67%，成交数仅为6块，成交总量为280189.4平米，成交总金额为170350万元。虽然08年度该区的挂牌成交量出现较为明显的萎缩，但是土地单位面积加权平均价格依然保持增长态势；数据显示08年度建邺区加权平均地价为0.6080万元/平米，而在07年这一数据为0.5293万元/平米，08年度相比07年度增长了14.87%。 从该区成交土地用途看，08年度用于居住的土地总量明年少于去年