南京仙林板块房地产市新场调研报告.docVIP

仙林板块房地产市场调研报告 提要： 仙林是政府规划的3个新市区之一，在南京老城资源稀缺，城市化进程加速，都市圈扩大的背景下，仙林等新区已经成为南京人口分流和新产业聚集的主要区域，也是南京政府今后投资开发的主要区域。 仙林位于南京城东郊，地处紫金山、栖霞山风景区，生态环境优良，从功能定位为“新市区”，且兼具大学城、高新产业区概念，具备得天独厚的高端形象，与其他新区相比更具有开发中高档和高档居住区的资源禀赋。 经过5年的建设，仙林大学城一期已初具规模，社区配套和市政配套日益完善，将在今明年完成，交通网络已基本成型。从一个新区开发的角度来判断，仙林大规模住宅开发的时机已经成熟。 经过10年的发展，仙林已经成为全市住宅开发的重要板块之一，并形成了高档别墅和中档住宅开发相结合的市场形象，市场认知度高。目前，多层售价3800-4200元/㎡㎡㎡ 目 录 一、仙林区位分析 3 1、地理区位 3 2、仙林新市区功能定位 5 3、与其他区域的关系分析 7 二、仙林区域环境分析 9 1、自然环境 9 2、产业环境 10 3、人文环境——大学城建设 11 4、配套 13 5、市政 14 6、交通条件 16 三、房产市场分析 19 1、发展沿革 19 2、供求形势分析 20 3、基本面分析 25 四、土地市场分析 27 1、土地政策 27 2、土地出让 27  一、仙林区位分析 1、地理区位 1.1 概述 仙林，位于南京主城东部，一环线外侧，距主城核心距离17公里，行政隶属栖霞区，是政府规划的3个新市区之一，亦是仙林大学城的所在地。 仙林新市区由“四个片区+二个工业园”构成，四个片区为：仙鹤片区、白象片区、麒麟片区、青龙片区；二个工业园为：玄武软件园、马群科技园（因工业园区查处，现已取消）。 其中，仙鹤片区为建设中的仙林大学城主体区域，也是当前南京房地产市场一般意义上的“仙林板块”。 图1-2 区域规划 1.2 沿革 1995年1月，南京市政府批准设立亚东新城开发区，规划总面积15规划总面积亚东开发区年1月，省市政府共同开发建设全国规模最大的大学城仙林大学城首期开发建设34其中大学集中区的。.1 在南京市的地位 ①南京总体规划确定的3个新市区之一 全市总体布局：多中心、开敞式的空间布局——主城+新区+新城 新区规划：“一城三区” 一城——河西新城区，三区（新市区）——仙西、东山、浦口——珠江 ②在全市的功能定位 向东发展增长级：接受上海辐射新经济发展的主要空间三大新市区之一是集中体现现代城市文明和绿色生态环境协调发展的新市区。 2.2规划布局与开发时序 ①规划范围南至沪宁高速公路、北至宁镇公路、西至绕城公路、东至七乡河，规划总用地面积80.22平方公里。②发展规模 人口规模 2010年，城市人口24万； 2050年，城市人口50万。 城市建设用地规模 2010年，城市建设用地22.6平方公里， 人均城市建设用地94.2平方米； 2050年，城市建设用地62.4平方公里， 人均城市建设用地124.7平方米。空间布局结构.5Km2 环境整治，以商业、办公、酒店式公寓开发和绿地、市政设施建设为主，限制普通住宅开发、疏散人口 城东 约6Km2 旧城改造和企业搬迁 以大市场和住宅开发为主 城南 城北 城区+新区 河西 约35Km2 住宅开发的主要区域，吸纳老城疏散人口和城市新增人口，其中，河西是近期建设的重中之重 新区 仙林 规划面积80Km2 江宁 原为郊县 腹地广阔 江北 注：河西具有主城与新区的模糊定位，属于灰色区域。 3.2 城区土地资源稀缺，仙林等新区的主力市场地位将不断提高 根据“一疏散、三集中”的城市发展战略和“一城三区”新区规划，南京住宅开发战略已发生了重要调整， 主城区（老城、城东、城南、城北）： 规划方向：老城密度过大（3万人/ Km2），在环境整治的基础上以人口疏散为主，原则上不再审批住宅项目。 住宅市场前景：分析南京总体规划的统计数据得到，老城、城东、城南、城北4个城区未来可开发住宅建筑面积约700-750万㎡。根据房产局统计数据，这4个片区的住宅销售面积约占全市的40%，约200万㎡/年，由此可知，如果土地供应能够跟上开发进度，上述4个城区的可开发用地将在3-4年内开发完毕。 新区（河西新城和江宁、仙林、江北）： 规划方向：包括仙林在内的“一城三区”（河西新城和江宁、仙林、江北3个新市区）将承担吸纳老城疏散人口和城市新增人口的职能，成为全市住宅开发和人口导入的主要区域。 住宅市场前景：从房产局统计数据来看，河西、江宁、仙林等的住宅供应量和消化量已占全市的60%，随着城区住宅开发用地的减少，仙林等新区在全市住宅开发中的地位将进一步提高。 3.3 仙林新市区的板块定位和开发潜力优于江