南京马群老街项目营销新策划报告.doc

[ 市 场 篇 ] 目 录 一、南京宏观背景状况 3 （一）南京城市概况 3 （二）宏观经济发展概况 6 （三）城市规划概况 11 （四）小结 16 二、南京房地产市场政策面解读 17 （一）近两年的宏观调控政策 17 （二）重点解读“国六条”和九部委“十五条” 19 （三）充分理解宏观调控政策 27 （四）今年两会以来宏观调控的新动向 30 三、南京近年城市房地产市场运行状况 31 （一）南京市土地市场状况 31 （二）南京市房地产市场状况 34 （三）小结 40 四、别墅类房地产市场运行状况 41 （一）别墅类物业市场总体特征 41 （二）别墅类物业市场整体发展现状 42 （三）别墅类物业市场分板块分析 50 （四）别墅类物业市场近期预测 56 （五）小结 57 五、中高端公寓类物业市场分析 58 （一）城东板块定义 58 （二）城东板块房地产中高端住宅物业市场发展特征 59 （三）城东板块主要在售房源供应状况 60 （四）城东板块主要在售房源供销状况 63 （五）城东板块主要在（待）售项目综合指标对比 66 （六）城中板块主要在（待）售项目综合指标对比 69 （七）城东板块与城中板块在中高端住宅物业的竞争关系 72 （八）小结 73 六、市场篇总结 74 （一）社会经济层面 74 （二）城市市政规划 74 （三）宏观房地产市场 75 （四）微观房地产市场 76 附件、个案解析部分 78 （一）银城东苑 78 （二）康桥圣菲 81 （三）德基·紫金南苑 83 （四）国浩·钟山晶典 85 （五）香山美墅 87 （六）山水华门 89 （七）玛斯兰德 91 （八）天安恒隆花园 93 （九）天正湖滨花园 95 （十）凤凰鸣城 97 （十一）老友记 99 （十二）阳光·聚宝山庄 101 （十三）栖园 104 （十四）宏图·上逸园 106 （十五）天泓山庄 107 （十六）翠屏国际城 110 （十七）长江路九号 112 （十八）皇册家园 114 （十九）玄武英郡 115 （二十）凯润金城 116 一、南京宏观背景状况 （一）南京城市概况 一）城市性质 南京作为我国六大古都之一，是国家级历史文化名城,长江下游重要的中心城市。南京是江苏省省会，也是该省的政治、文化、经济中心。为保证省级管理职能的顺利行使，并形成省内最发达的金融、贸易、信息中心和科教文化对外交往中心，南京的规划和建设要继承古都历史精华，创造融古都风貌与现代文明于一体的城市特色。南京作为长江流域四大中心城市和长江三角洲西部枢纽城市，要充分发挥沿江、近海的优势，增强跨省域的辐射功能和吸引力。 二）市域行政划分 南京市至2006年时，共辖有2个县级市及11个市辖区： 2个县：溧水高淳玄武区、鼓楼区、建邺区、白下区、秦淮区、下关区、雨花台区、栖霞区、浦口区、江宁区、六合区全市总面积6516平方公里，其中市区976平方公里。人口万人南京市目前高速公路通车里程达230公里,高速公路网密度达3.38公里/百平方公里,一级公路123公里、二级公路207公里.新建改建县乡公路1406公里,全市公路网密度达到112.56公里/百平方公里.建成农村水泥路4500多公里南京是滨江城市，地处中国沿海、沿江“T”型生产力布局轴线的交叉点，具有“承东启西、承南接北”的区位优势。南京岸线资源丰富，拥有长江干流岸线195.2公里（不含江中洲岛岸线），约占全省的22.6%，居全省第一位。其中，一级岸线53.3公里，二级岸线44.4公里，三级岸线97.5公里，岸线利用条件总体较好。 （二）宏观经济发展概况 一）国内生产总值快速稳步增长 进入21世纪，南京市国民经济发展迅速，国内生产总值指标稳步增长，2007上半年全市完成国内生产总值1493.75亿元；国内生产总值的稳步增长体现出南京市整体经济形势保持良好的发展态势。随着南京市总体宏观经济形势的不断发展，以及江苏都市圈的经济一体化，将进一步带动南京总体经济水平和规模的提升。 （以上数据来源于南京市统计局统计信息网）　　　　　 （以上数据来源于南京市统计局统计信息网） （以上数据来源于南京市统计局统计信息网） （以上数据来源于南京市统计局统计信息网）人均可支配收入为元 （以上数据来源于南京市统计局统计信息网）城市规模总体规划范围分为三个层次：城市规划区(市域)-都市圈-主城。南京的城市性质主要依据其在全国、长江流域及江苏省所承担的主要功能加以确定。南京是我国重要的交通枢纽及科研、文化、教育基地，全国著名的历史文化名城。按照江苏省域城镇体系规划和南京都市圈规划的要求，突出区域协调和可持续发展的观念，以大南京规划理念，在上版总体规划基础上，更加强调“轴向发展、组团布局、多中心、开敞式”的城市空