南京市天印花园碧云天新5.docVIP

天印花园碧云天5-3期项目报告 2006年12月20日 第一部分：本案现状描述 1.1项目概述 碧云天5-3期是天印花园的封园之作，产品为3幢小高层（31、32、33幢），坐落在成墟路与天元路交叉处。项目住宅部分总建筑面积为17503.3平米，其中31、32幢为11层（1-3层为商业用房，4-11层为住宅用房），33幢为15层（1-5层为商业用房，6-15为住宅用房）。 1.2项目工程进度 项目于2006年9月初动工，目前商业部分基本建好，07年底可全部竣工，预计交付时间为08年中旬。 1.3项目产品分析 1.31 项目总套数为126套，总建筑面积为17503.3平米。具体幢号套数及面积区分占位见下表： 编号 套数 占总套数百分比 面积（平米） 占总面积的百分比 31幢 24 19.04% 2882.31 16.38% 32幢 36 28.57% 5270.10 29.96% 33幢 66 52.38% 9434.45 53.64% 备注：项目总套数为126套，总建筑面积为17503.3平米。 分析：其中33幢建筑面积、套数均占总建筑面积、总套数的50%以上。从体量上来看，33幢的去化对本案整体去化影响甚大。 1.32面积区分占位 项目主要面积区分为；101.19-105.58 m2、141.70-152.80 m2、172.76m2 面积段 套数（户） 占总套数的百分比 面积（平米） 占总面积的百分比 101.19-105.58平米 40 31.74% 4167.76 23.81% 141.70-152.80平米 64 50.79 9345.82 54.47% 172.76平米 22 17.46% 3800.72 21.71% 分析：141.70-152.80平米面积段占总面积、总套数的百分比都超过50%，为项目的主力面积段。 1.33户型占位及特点分析（优劣势） 两房共40套，总面积为 4167.76 m2，占总套数的31.74%，占总面积的23.81%； 三房共86套，总面积为13335.54 m2，占总套数的68.25%，占总面积的76.18%。 户型优劣势分析 优势主要体现在两房上，整体格局感较好；劣势主要体现在三房上，三房面积较大，特别是170平米的三房设计，显得不太合理。 优势：两房（建筑面积：101-105m2） 标准的两段式户型，布局合理，动静分离。 客厅、主卧朝南，享受阳光、清风。 大面积客厅、厨房、餐厅、阳台，功能分离，更自由随意。 观景阳台，扩张视界，容纳更多风景。 三房（建筑面积：141-152 m2） 带弧度观景飘窗设计，美丽景色尽收眼底。 两房、客厅朝南，采光效果好，生活一片暖意。 布局方正，较为实用。 劣势：三房（建筑面积：172.76 m2 ） 三房设计；一房朝南、两房朝北布局；大面积、大进深的客厅设计等 总体来看，两房的设计和布局较合理，优势较为明显；141-152 m2的三房较中规中矩；172.7 m26的三房设计则无疑会给此面积段的去化带来不利影响。 1.4前期客户蓄水情况分析 登记客户数量一般，客户区域分布主要集中在江宁城区、项目地址周边，大多倾向于100平米左右的小面积段，倾向价格在200-3700元/平米左右，意向客户较少。 本案的客户蓄水期从06年9月初开始，平均每天来电、来访客户数量约为7个左右，累计到目前为止总数量约为600个左右。 从来电、来访的客户登记信息来看，绝大多数客户区域分布在江宁城区、项目地址周边，客户对本案的价位倾向在3200-3700元/平米左右，有部分客户受上期广告宣传的3200元/平米吸引而来。约70%的客户倾向于100左右的小面积段，提及130平米左右的大面积段约占20-30%。其中，倾向于100平米的准客户数量约10-20个，约85%的来客渠道为广告。 1.5项目利好点分析 交通：地铁线路的规划，给本案带来新的便捷空间和增值空间，增强购房者信心。 配套：周边配套已经成形，正趋于成熟。教育、生活、商业等配套的完善，拉动项目的区域成熟。 氛围：天印花园的入住率达到75%，生活氛围浓厚，人气较旺。 市场大环境：相对区域的房价处于上升趋势，购房者购房热情较高。 第二部分：项目周边竞争楼盘分析 2.1竞争项目罗列 从本案所处地理位置来划分，对周边同区域内住宅项目进行区分，本案的竞争对手为：市政天元城、如月康城、莱茵东郡、武夷绿洲、西苑新贵、天元吉第。 2.2竞争项目排位 2.21竞争项目描述 市政天元城 项目地址：江宁区成墟路88号 开发商：南京江宁市政建设房地产开发有限公司 目前在售产品情况