南京江北房地产市场分新析.doc

江北房地产市场研究分析 一、江北现状分析 1、 江北城市规划 作为一城三区重点建设的对象之一，江北新市区酝酿着巨大的发展潜力。高新产业区、科教大学城、科技研究中心、化工产业区等多方位发展思路将为江北未来新市区建设添砖加瓦，浦口将成为容纳百万人口的江北重镇。江北地区发展面临有史以来最好的机遇，市委市政府的重视，一系列口号的提出，包括行政区划的调整，包括外部设施条件改善都是顺利发展的机遇。江北也具有它的区位优势，绕城公路和向不同方向发射的高速骨架，使它成为辐射安徽、苏北的桥头堡。作为南京跨江发展的重要方面，江北的规划建设正在逐步上马，高新区的积极建设、过江隧道的日渐推进、过江通道的积极规划，在不久的未来江北规划将给人们带来惊喜，从而造福江北甚至南京市民。 二、江北房地产市场概述 1、 江北房地产市场运行情况 1）2008年1至5月份南京市各片区成交和认购情况 在2008年1-5月分，南京市认购和成交最多的板块就是江宁和江北片区，这两个片区已经成为南京市新房房源的最主要供应区域。在认购量上江宁是全市最多的，而成交套数上，江北则超过了江宁。当然，这于两地区相对低的价格和较大的供应量分不开的。 2）江北楼盘价格区间 2008年6月份江北楼盘价格区间分布图 此次共调研楼盘22个，获得有效数据的楼盘18个。 可见，江北片区供应量最大的是4000-5000元每平方米的普通住宅。部分品质较高和品牌号召力比较好的楼盘能够卖到5000-7000元每平方米的价格。比较特殊的，桥北片区的泰山天然居品质和品牌号召力一般，但均价却定在5400的相对高价位上，主要是因为该楼盘的开发商资金较为充裕，没有回款压力，在楼盘销售之出推出了5年内增值30%的保值计划使然。两个花园洋房的楼盘则将其价格定在6000-7000左右的区间，其中山水云房因为主打品质牌，在建筑用料上、装修材料上多采用高档品牌产品，设计上亦有其独到之处，故其7000元每平米的售价是江北地区的高点。在7000元以上的价格区间中的则是两个售价为9000和10000元每平米的别墅楼盘。 3）江北户型面积配比 江北户型面积配比图： 江北片区的户型面积集中在80-160㎡的广阔区间内，可见江北作为南京市住宅供应量最大的片区其户型种类繁多，各种户型都有涉猎。占市场供应量最大的是100-120㎡的户型，本片区小户型所占比重很小。这主要是由于在本片区置业的客户多用于家庭自住，需要较大的面积来满足他们的需求，而相对低廉的总价也使得较大的户型能够热销。小户型由于其面对的客户群体多为外地在宁工作的年轻人，考虑到本片区和主城的交通联系相对不便，故多不会考虑在本片区置业，故供应量较小。 4）江北片区客户群体分析 江北片区客户群体简述： 江北片区可以细分为桥北北板块和珠江镇板块，两部分的客户群体区别较大。 桥北片区由于靠近长江大桥，开发时间也比较早，故客户群体较为混杂，既有大量本地客户也有来自主城区的人，既有投资客，也有自住，在客户职业和年龄构成上则更为复杂，基本上涵盖了所有职业和各个年龄段。而目前江北片区的小户型房子也基本集中在本片区。在桥北片区内部，靠近大桥的部分市区客户所占比重较大，距离大桥较远的泰山地区的客户群体就偏重与本地人了。比较特殊的，山水云房由于其特殊的定位，面向的对象一般都是已经拥有两套以上住房的客户。 珠江镇片区的客户群体以当地为主，考虑到纬七路过江通道开通前本地区只有汉江线公交车能够直接到达市区，南京市区在本地区置业的人较少。目前，由于纬七路过江通道的规划建设正在紧锣密鼓的进行，在交通利好的鼓舞下，也有部分南京市区的客户考虑在该片区投资购房。珠江镇片区还有一个特殊的客户群体：安徽客户，由于珠江镇距离安徽的滁州非常近，而在珠江镇拥有一套住房将可以将全家户口转到南京，出于这一点考虑，不少安徽客户会考虑在珠江镇购房。总体而言，珠江镇片区的主力购房人群仍然是江浦本地人。 5）江北片区优惠情况分析 江北片区优惠情况简述： 由于江北片区整体呈东西长、南北窄的布局，地理空间的隔离造成江北片区市场东西差别较大，同样需要分桥北片区和珠江镇片区来论述。 长期以来由于长江将两岸隔离，而市区购房者所愿意接受的心理距离往往只能是一座大桥的长度，所以桥北片区是整个江北板块开发最早、体量最大的部分，目前南京乃至华东地区最大的几个超级大盘就在这一区域。而本地区相对较小的消费能力决定了本片区巨大的供应量不能够立即被消化掉，加之近期的交通利好距离本地区都比较远，故本片区对市场疲软的冲击抵抗能力较弱，目前是南京楼市降价最明显的地区。实际情况中，本片区的打折销售行为已经持续的一段时间并且将继续持续下去，打折的手段也比较多样。不景气的大环境迫使当地开发商想尽办法吸引消费者的眼球，其促销手段已经不