北京地区房地产剖析.pptx

北京地区房地产分析;北京市房地产现状简介;以三环房价为例;东;南;二、现在北京房地产的问题：;2、房地产供需结构不协调 （1）供应结构。 现在北京房地产的供应系统是政府性供房和市场性供房两个系统。房地产市场有效供应不足是北京房近年来地产增长的主要原因，住房价格快速上涨造成中低端商品住房供应不足，中端人群的住房改善需求受到限制。抽样调查数据显示，2007年北京市有55%的家庭希望购买总价在60万元以下的住房，但当年批准上市的总价在60万元以下的商品住房仅占22%，住房供应价位结构与居民需求意向价位存在较大的错位。 （2）需求结构。 相关数据显示，当前北京市居民支付能力较强，潜在住房需求较大，占全市常住家庭的55.2%。其中，市场化住房需求比例较高，占31.8%；政策性住房需求占23.4%。政策性住房需求中，限价商品房需求比例较高，占12%，经济适用住房需求占4.9%，廉租房需求占1.7%。3类政策性住房不能完全覆盖的部分属于夹心层，应通过政策性租赁解决，这类需求占4.8%。潜在的市场化住房需求中，以改善性住房需求为主，占18.2%；首次置业需求占1.8%；市场租赁需求占11.8%。 ;3.住房二级市场发育不成熟 北京市一、二级市场发展不平衡，存量住房市场、租赁住房市场发展缓慢，对一级市场的推动作用还没有真正形成。。2008年，全市存量房交易69506套，面积达637.07万平方米，与新建商品住房成交套数之比约为0.99：1。在美国该项比例已经达到3.22：1。因此，北京的一二级市场结构比例有待调整，住房二级市场有待培育并进一步扩大。同时，问卷调查显示，2007年北京市租赁住房（含租住公房）的比重约为36.2%，其中仅14%为市场租赁，与发达国家大城市的成熟市场相比差距明显。 一级市场和二级市场之间比例失衡现象，直接导致了不同收入阶层无法通过二级市场交易梯次化向上改善住房条件，从而存量资源中的低档住宅无法充分释放出来。同时交易环节的流转税抑制了二手房的供应，流通成本的增加使得部分投资者推迟出售商品房的时间，从而降低了二手房的供应量，使本来就不宽裕的二手房市场更加供不应求。同时，转嫁给消费者的税费导致二手房的购房费用猛增，原本与一手房相比的价格优势减弱，也限制了二手房的交易。 ;4.产业布局与住房建设的协调机制有待完善 区产业布局和配套生活设施还不完善，在居住郊区化的同时产业布局未能同步调整。近几年北京市在天通苑、望京、通州等地建立了住宅区，但是由于没有疏散相关产业，居民的就业岗位仍然集中在中心城区，大量居民返回主城工作，带来了巨大的交通压力，使得郊区有成为“卧城”的可能性。北京经济技术开发区是一个远离主城区的就业中心，但是由于在开发区周边基础设施、生活配套设施建设不够，住房供应不充足，许多在就业中心工作的白领只能在主城区购房，这种职住分离带来的通勤流量进一步增加了城市交通负担。;5.政策机制有待继续完善 （1）监管机制的合力需要加强。目前，各个部门之间缺乏沟通交流与信息共享，部门执法各自为政，长效联合监管体系尚未建立，监管盲区仍然存在，监管不足与监管过度并存，且部门间的信息共享和联动调控机制尚未形成。涉及住房工作的不同部门间信息共享程度较低，缺乏协同运作机制和快速反应机制，影响了调控的效果和力度。 （2）土地供应机制有待完善。据北京市统计局调查数据，到2007年5月底，全市2731家房地产开发企业的二级开发项目中，开发商手中尚未盘活的住宅用地面积4165.1公顷（包括未建、停建和未开发土地），占住宅占地的60%，按1.7的容积率计算可以形成7000万平方米住宅，可供开发3年-4年。同时，20%的开发企业占有97%的二级开发项目土地。 ;（3）审批程序繁多延长了开发周期。政府部门对土地一级开发项目在前期手续办理过程中，非必要前置条件较多，项目实施周期较长。正常情况下，办理完这些审批手续需要近20个审批程序，而且环环相扣，绝大部分程序运作只能串联不能并联操作。一个一级开发项目从开始申请到完成土地上市交易，大致需要2年-3年的时间。开发商取得土地后再经过一系列审批开工建设住房，到形成产品供应市场，又要经过2年左右时间，比原有土地出让模式下住房开发正常运作时间整整延长了1倍。 （4）资金来源单一影响了供应规模。房地产开发资金主要来自于银行贷款，对银行资金的过度依赖一方面加大了金融风险，另一方面金融调控也会放大市场供应的波动。提高利率影响了房地产开发企业的投资成本，而提高存款准备金率限制了银行的放贷能力，信贷额度的控制更加大了开发企业的资金获取难度，从而影响房地???市场的供应。 ;（5）规划调控体制需要完善。目前规划政策由于缺乏相应的制度支持，使得规划的严肃性和权威性不够，擅自调整和突破控制性规划的现象不