宜春万载县金城国际项新目规划建议书.docVIP

金城国际 项目规划建议书 旌旗机构 2008年3月 规划的背景 规划的起源 万载县位于江西省西北部，素有“赣中明珠 ”之美誉，隶属于宜春市管辖，万载县辖1个街道、7个镇、9个乡 ，县内总人口50万。 县人民政府所在地康乐镇，位于县域的东南角，区域位置十分由于，该县山清水秀，具有丰富的旅游资源，一度被誉为江南明珠。 根据江西腾天房地产开发有限公司开发万载原交警大队地块——金城国际项目的计划和设想，我们结合万载市区位优势、产业发展战略定位以及从建筑成本等各方面因素考虑的前提下，提出以新古典主义风格为主体风貌，小高层、多层、商业相呼应的多形态的现代化社区。利用万载整体经济发展的带动效应，以及本项目所处位置的便利条件促使本项目的形成和发展，使本项目成为万载城市中心未来最重要的商业、住宅的发展区域。 金城国际规划的背景资料 历史文脉 万载县自古以来就有“花炮之乡”的美誉 ,花炮生产的历史有1000多年，是万载县的传统支柱产业。 自然条件 项目地块相对规整，坡度较小，适合整体规划布局，人、车流动线可以很好的与城市主干道相结合。 交通条件 项目位于阳乐大道与湘赣大道两条主干道交汇处，是连通江西与湖南的通道之一，距宜春市区30公里，东到省会南昌200公里。 地块周边情况 项目地处万载新建商品房居住区的中心地段，四周楼盘环绕，商居氛围属于万载的绝佳地段。位于项目东南侧的玲珑湾与本项目只有一路之隔，目前正在销售设当中。 玲珑湾建筑面积：6.8万平方米 居住户数：550户 容积率：2.66 绿化面积：42.6％ 主力户型：二房：94 三房：116-130 销售价格: 1600－2080 物管费用：0.4元/平米 开发情况：目前一期共12栋，小高层，分别为一梯两户和一梯三户 客户情况：政府官员和外出务工人员 规划的范围 地理位置 本项目位于项目位于阳乐大道与湘赣大道两条主干道交汇处。 规划指标 本项目政府未出规划指标，但考虑到本案的具体情况： 规划建设用地面积： 使用性质：商住 容积率： 建设规模： 绿地率： 其它：按国家规范要求 建筑退规划用地边界距离： 根据项目实际情况，本案策划的规划指标为： 规划建设用地面积： 使用性质：商住 容积率： 建设规模： 二、金城国际规划条件 1、土地性质 项目总用地面积亩，建筑面积、容积率及各类用地比例正在规划中。土地性质为综合用地，包括住宅用地、商业用地和市政绿化用地。 万载城市性质 内向型的小型城市，地区性的商品集散地，以烟花爆竹为特色的现代山水小城市。 万载城市人口与规模 万载县辖1个街道、7个镇、9个乡 ，县内总人口50万。到2010年，城区控制面积达到14平方公里，城区人口规模发展到14万人，城镇化水平力争达到40%。 万载城市空间发展状况 《万载县国民经济和社会发展十一五年规划 》提出， 围绕宜春市建设“赣西生态名城”目标，确立县城打造宜春“副中心城市”定位，以强化生态建设为切入点，进一步做强、做优、做美县城，全面增强城市功能。抓好城市路网改造，加快新老城区的整合与连接。着力抓好龙河的治污改造，规划建设休闲公园，改善人居环境。做好鹅峰、马步两个乡的政府机关以及部分行政机关的外移搬迁，拉开县城发展框架。形成 320国道 — 万芳大道 — 康乐大道 — 阳乐大道 — 一河两岸 — 宝塔路 — 湘赣大道县城风景线。 金城国际的SWOT分析 优势 地段优越、交通便利 本项目地处阳乐大道与湘赣大道交汇处，路网发达，交通便利。 项目周边氛围良好 项目位于万载众多楼盘的中心区域，人口众多，不论是商业或者居住氛围较为浓厚。 市场空缺 万载目前房地产发展还处于初级阶段，以中低档产品为主，随着城市经济发展以及人们生活水平不断提高，对居住以及消费的要求不断提升，急切的需要一个高端项目来满足市场空白，本项目当仁不让的将承担起这一责任。 板块升值潜力大 项目所在区域将是万载市未来的发展重点区域。随着各个项目的人员入住，未来一段时间内，此板块必将飞速发展，板块价值将会迅速提升。 劣势 成本高 本项目土地成本较高。因此只有将本项目定位在城市的高端项目、地标建筑方能取得最大利润 ——“凌宵地标，绝版楼王。” 周边配套不完善 虽然项目与周边环境对接比较和谐，但是周边项目大部分未建完，人流导向未完善。多做政府文章，利用政府搭台，吹响区域居住乐园的号角。 3、机会 1、发展契机 目前随着城市化进程的加剧，房地产发展的态势逐步将重心偏移到三线、四线城市，大势所驱，本案借此东风可顺风而起。 2、专业团队的倾力打造 专业的规划、营销团队为本案提供强有力的保证。 3、项目生存有着丰富的市场基础 万载缺乏高端产品，尚无成形的高档住宅小区以及商业消费场所。 4、威胁 1、城区人口较少、竞争激烈 目前万载城区人口相对不足，每年开发量逐年增加