德思勤深圳石龙汇联商新业步行街销售分析.pptVIP

石龙汇联商业步行街销售方案分析 制定方案的前提条件 方案一：价值最大化，以利润为导向 方案一优劣势分析 方案二：快进快出，以速度为导向 方案二优劣势分析 方案三：稳打稳扎，以综合效益导向 方案三优劣势分析 项目销售方案评价及建议 销售目标可行性分析 销售目标可行性分析 销售目标可行性分析结论及建议 1、本项目实现该销售目标有一定难度。 2、商业项目的市场不确定因素较多，市场风险较大，所以前期铺垫工作应该做得较为充分和扎实，才能在销售时取得较好的成果。 3、建议在销售前制定详细和周密的计划，打有把握的仗。 初步销售思路 初步销售思路 初步销售思路 德思勤——值得信赖的合作伙伴 深圳市德思勤置业有限公司 二??五年九月二十二日 德思勤置业 德思勤置业 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 方案的制定跟据不同的目标来制定 各个方案是各目标下的策略性方案，具体价格应根据市场情况另定 各个方案统一按实现较好的销售率90％计算 各方案的销售时间不同，仅根据经验判断 经济测算均为静态的测算 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 注：市场价格取整；六号楼的5、6层的面积未列入计算 目标：首层外街销售价格为31000元/平方米，平均单价为10706元/平方米，总体市场价格达到2个亿。 层数 一层外街 一层内街 一层内铺 二层 三、四层 合计 价值递减比例 (相对外街) 100% 69% 50% 15% 11.50% － 市场价格（元/㎡） 31,000 21,390 15,500 4,650 3,565 10,706 建筑面积（㎡） 653 5,918 313 6,412 5,482 18,778 市场价值（万元） 2,025 12,658 486 2,982 1,954 20,104 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 方案一销售预测： 实现销售收入1.8亿元 税前利润达到6.6仟万元 税前投资利润率为73％ 销售周期约为一年 序号 1 2 3 4 4.1 4.2 5 6 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6 6.7 6.8 7 8 项目 市场价值 销售率 销售收入 取得成本 土地购买成本 建筑购买成本(含税) 营销费用 销售税费 营业税 城建税 教育附加税 印花税 堤围费 城市建设专用金 交易服务费 监督管理服务费 税前利润 税前投资利润率 经济指标 20,104 90% 18,094 9000 6800 2200 905 1585 905 45 27 5 18 543 6 36 6,604 73% 单位 万元 　 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 　 备注 未计5、6层 　 　 取得权属 　 　 （3）*5% SUM（6.1～6.8） （3）*5% （6.1）*5％ （6.1）*3％ （3）*0.03％ （3）*0.1% （3）*3% 建面*3元/㎡ （3）*0.2% （3-4-5-6） 静态指标 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 优势 充分挖掘项目的价值，实现较高的单价和价值 从静态测算来看，能实现较高的利润，投资回报率较高，经济效益较优 劣势 价格偏高，使项目销售风险加大，不可控因素多 项目单价较高，销售速度减慢，不利于资金回笼 销售周期较长，难于把握市场的变化，不利于实现价值 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 注：市场价格取整；六号楼的5、6层的面积未列入计算 目标：首层外街销售价格为23000元/平方米，平均单价约8000元/平方米，总体市场价格约1.5亿元 层数