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第 32 卷第5 期 Vo l. 32 No.5 潮州师范学院学报 2010 年 10 月 Journal of Huzhou Teachers College Oct. .2010 廉租房的动态保障功能及其对法律调整的影响. 徐俊 〈中国政法大学民商经济法学院，北京 100088) 摘 禀:廉租房和经济适用房是我国住房保障的两种蒸本形式，二者在保障功能的实现机制上存在诸多不 同。相比而言，廉租房的保障机制明显具有动态保障的特点，这种动态保障功能决定了廉租房应当成为我国住房 保障的主要形式。同时，廉租房本身具有的动态保障特性也对法律调，要的模式提出了特别的要求. 关键词:廉租房p 动态保障z 法律调接 文意编号: 1009 -1734(2010)05 叩 0084 - 05 中团分自传号:D922.182 文献标i只码:A 随着我罔经济的发展和城镇化进程的加快，居民的住房需求与供给之间的矛盾日益凸显。特别是城 镇低收入人群、进城务工农民工以及新增就业人口(主3要是数最庞大的高等院校毕业生)所面临的住房问 题尤为严峻。如何建立适合我国实际的住房保障制度，成为静通民众、学者和决策层关注的意点话题。作 为法学研究者，我们的研究思路之一就是分析每一种住房保障形式的特点以及我回居民住房供需的现状， 从而建立与之相适应的法律制度，确保住房保障社会娘摄的实珊。我国目前住房保障的实践正处于从试 点到推广、从制度实践到立法保障的过榄阶段，住房保障的形式显现多样化，其中最主耍的是廉租房和经 济适用房。廉租房与经济适用胆相比，最重要的特点就是功恋保障性，这也决定了我国的住房保障应当主 要采取廉租房形式川同时，廉租房特有的的功态保障特点也要求找们在对其进行怯律调整时应当关注这 种功态性，井作出一定的法律安排。 一、廉租房的动态保障功能 雕租住房制度属于住房保障制度的一部分。简而言之，住房保障是指由于住房所具有的特性及房地 产市场所存在的固有缺陷，中低收入人群往往难以仅依赖市场机制来解决自身的住房问题，从而由政府出 面干预房地产市场，为住房困难者提供一定的住宿条件以维护他们最基本的需要。廉租住房是政府采取 实物配租、租金补贴或租金减免等方式为住房困难者提供居住条件的一种住房保障制度。[IJ 廉租房的动态保障功能是相对于经济适用房而言的，它是由廉租房租赁的法律本质以及其社会保 障的价值取向所决定的。具体而言，首先，廉租房的法律属性是一种租赁，该租赁关系的出租人或者为 代表公共服务部门的出租人，或者是…般的市场出租.:ì:体，而其承租人一般为纳入住房保障对象的在房原 租赁中事受政府的优惠租金待遇或者接受政府租金补贴的主体。这种租赁关系具有传统民法理论关于 • 收稿日朔:2010 -05 - 30 作者简介:徐俊，在读硕士研究生，从事法律研究. ① 2006 年 7 月 3 日.建设部公布的2005 年城镇房赂概况统计公报》显示.2005 年我国城镇人均住宅面积达到 26.11 平方米，户均住宅建筑简积达到 83.2 平方米，住宅私有化d萨达到 8 1. 62% 。从罔际上肴，法阔的住宅私有化率为 55% .荷兰 为 50%.经济高度发达的美国也只有 68% 。这略发达自家的住宅私有化率之所以较低，是因为它们拿出了相当数量的公 房用于廉租，以解决特困户的住房需耍。可见，我国住宅私有化率过高当然是一个成绩，但是也显示了…些缺陷。我国人 口数锺庞大.可供住房建设的土地资源布限，大力发展房地产租赁业，尤其是加快廉租房租赁方式的创新.对于我国具有十 分熏耍的意义和作用。 第 5 期 徐俊:M鞋租房的动态保障功能及其对法律调整的影响 85 租赁的…些特点，例如，租赁关系因为当事人的约班而具有期限性，出租人的义务是提供廓犀使用权而 非所有板，因此它关注的租赁物的使用过程耐不是物的所有权归属，敢粗人可能因进入戚退出