长沙绿城青竹园项目传新播策略.pptVIP

;2012年的别墅市场; 1、政策预期： 今年年底至明年一季度调控政策进一步收紧已不可避免，具体来说，二三线城市限制何时落实，范围多大，执行力度多强将决定未来市场走势。从政策面看，今明两年限购政策不会出现实质上的松动，银行信贷仍有进一步收紧的可能； 2、价格预期： 为了保证现金流，保证预计未来几个月市场有可能形成楼市“以价换量”的整体格局，价格出现拐点的可能性极大； 3、成交预期： 在国家政策的持续打压之下，客户的观望心理已经形成，预期下阶段长沙市场成交不容乐观。; 长沙别墅市场10月供应量为0.62万平米，环比下降83%; 本月别墅成交为2.99万平米 ，环比下跌74%，成交主要集中在南城、暮云板块，占到市场成交量45% ，其中暮云版块成交30套，占别墅成交市场的27.8%，成交面积9070平方米，占30%； 本月长沙别墅成交均价为11653元/ ㎡，无较大波动。;中粮?北纬28°，曾经的长沙别墅销冠王蔫了！;美洲故事，货真价实的“城市别墅”不受待见了！;岳泰理想城;个案分析：金地·三千府;金地·三千府赠送面积分析（联排）：地上建筑面积246㎡，地下室建筑面积150㎡ 花园面积约200平米左右，地下室赠送面积约27㎡;个案分析 ：金科·东方大院;个案分析：水映加州;个案分析：水岸新都;受宏观调整影响，近期长沙别墅市场的供应、成交量大幅下降，环比跌幅均在70%以上； 由于受整体环境影响，各竞争楼盘在价格上都采取了谨慎的态度，部分别墅出现降价或较大优惠折扣； 在营销推广方面，竞争楼盘以周末暖场营销活动为主，辅以户外和短信，其他媒介运用较少。;780万起，湖南人自己的别墅;绿城青竹园，不是别墅的别墅;容积率小于0.25之于全球都是真正的豪宅别墅基础，只是我们无奈的在中国地产市场，纷杂的类别墅夸张了自身的产品定位。 于是，别墅——这个本应担负更多价值的属性名词不再稀缺！;寻找唯一性，亦是建立绿城青竹园在市场的独特占位。 小于0.25的容积率，我们才是真正的别墅。我们无需从产品属性定位层面再去寻求新的概念建立市场认知，真李逵何必退让假李鬼？ 作为全国百强的绿城，也没必要在市场推广层面去打击对手的夸张。 我们要做的，仅仅是重新建立实际客群对于绿城青竹园产品好评之上的独特认可。;也许，有人还有疑问： 现在政策限制、经济紧张，之前做了很多的活动客户来访都不少，为什么没有成交？难道仅仅就是因为广告没有精神价值的建立？;市场仍有购买力。是我们本次提案的出发点。;凭什么让客户购买？对于高端价值的产品而言，基础于两个层面： 1、品质价值 2、气质价值;找对的人，说对的话！不是所有号称买别墅的人，都可以拥有青竹园。 人，也有稀缺性！;这种顶级富豪所匹配与享受之别墅，仅仅为专注于品质细节与服务基础之上的绿城青竹园所独有，成为青竹园在湖南乃至中部的一种自我价值占位唯一性。;那么，何种匹配与享受的精神诉求，才能形成与我们定义的顶级人群建立平等对话平台，不以渴求方式、不以教育方式的内心沟通呢？;张建 波音副总裁在办完购买手续后立即说，能借我开会儿么？ ;他们早已没有财富积累初期的暴发心态： 百达翡丽一样会买，却只为收藏； GUCCI一样会穿，却只为合身； 国外一样会去，却只为放松；;走进他们的内心，用心交流。;所以，我们有了这样的一种诉求方式：;第一阶段：市场区隔 1、强势诉求切入市场，激起市场关注与讨论。 2、结合诉求概念建立圈层认知，形成广泛参与度。;;;;;;;;;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;阶段公关建议： 1、哈佛EMBA外教短期集中交流班 内容：建议集中在一周时间内，每天晚上固定时间开讲，内容主要针对全球金融环境以及国际经济动态为主，对于长沙以外的湖南省内以及华中地区的其他意向客户，可提前预约。 特性：小众形式、以电话邀约以及大客户通知为主 地点：喜来登或豪庭宴会厅 配置：沙盘、外展点、销售人员常驻 媒体：主流媒体新闻炒作、网络新闻炒作、微薄文字直播;阶段公关建议： 2、国