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中国工业地产未来发展预测 中国工业地产在经历了从冷到热，从无序到逐渐规范以后，未来将如何发展呢？国家政策的频 频颁布、中国整体产业转移和制造业的产业升级、以及内外资对工业地产的疯狂热捧，使的工业地 产的发展趋势充满了太多的变数。 专家认为，中国工业地产的总体发展趋势一定是好的，伴随着中国经济特别是中国制造业的飞 速发展，中国工业地产市场的前景不可估量。就目前来讲，从市场和政策的双重条件来看，中国工 业地产未来发展主要是以下五个趋势。 第一、政策将强调市场对工业用地的配置作用，促进工业地产价格回归到真实价值。 从2003 年到2006 年的工业用地政策，我们可以看出，工业用地即将进入“市场调配资源的 时代”,而不是以政策为主导对资源进行调配。去年，政策要求工业用地必须实行招拍挂，后来又对 工业用地实施最低限价政策，国家还回收了省级以下政府的土地审批权 。这就使工业用地出让逐 渐走向市场化，使土地价格能够真正反映市场供求关系。 第二、国外地产巨头携手投资基金联合进入将成大势，操作方式将不断创新。 2005 年年末新加坡丰树以 1.2 亿元收购浦东空港欧罗物流园项目，去年年初全球排名第二的 工业地产开发商AMB 成功收购了靠近虹桥机场的物流地产项目……等等，已经有越来越多的外资瞄 准并开始发力中国工业地产市场。当然，外资对上海物流地产项目的升温其实还仅仅是一个开始。 海外投资机构进入工业地产而产生的资金门槛高及回收周期长对他们来说不算是障碍。他们的 开发模式可以分为两种：一是定制开发，根据客户需求制定厂房标准，反租给客户;二是带租收购， 收购一些带有租约的好的工业物业产品。这两种模式共同点是长期持有物业，待价而沽等待上市， 通过REITs 包装上市，融到大笔的资金。 这些海外基金通常的做法是打包上市，扩大资本，进行更大的投资。先前腾飞基金的做法便是 把手中的44 个工业地产项目打包成REITs 上市，融到大量资金，轻松地用同样的股本金做成了比 原来规模大5 倍的业务。在麦格理的计划中，康桥项目可能也会被打包上市，进行融资，以求更大 的投资资本。 第三、由于国内全面产业转移和发达地区总部经济的规模形成，投资热点区域将不断扩大，更多城 市将得到发展机遇。 1 由于一线城市土地价格与劳动力成本上升很快，一些跨国企业正在试图将生产基地从北京、上 海等一线城市撤出，而只保留区域总部、研发中心这样占地少、劳动力要求精简的机构，同时将占 地面积大、普通劳动力需要量高的生产基地移至二线城市。 国内六大区域开始成为各跨国企业选址热点：分别是以天津、青岛为代表的环渤海地区;以苏 州、杭州为代表的大长三角地区;以深圳厦门为代表的华南地区;以成都、重庆、西安为代表的西南 地区，以大连、沈阳、哈尔滨为代表的东北地区和以武汉、长沙、郑州为代表的中部地区。 第四、工业地产逐步向产业地产升级过度。 通过与目前国内经济、产业发展的情况对比，建设部有关工业用地性质的解释已经是一个陈旧 的名词解释，与时代发展已经出现了明显的脱节。 在国内一些城市，为适应发展的需要，政府在土地供应中已采取了研发用地、科研用地等新的土地 形态。这些土地虽然仍保持着工业用地的部分外在特点，但承载的产业内涵已经出现根本变化、更 广泛，以适应新兴工业和产业发展、升级的需要。 从现实意义讲，工业用地需要升级为符合新经济和新型工业化发展的产业升级需要，符合产业 布局和城市规划要求的产业用地。 产业地产：是指在新经济和新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、高新技 术产业研究与发展用房、生态写字楼为主要开发对象，综合开发、集约化经营的多功能综合性产业 商服地产。 产业地产在形态上的狭义定义，体现在传统地理意义上的表现形式，主要形式为城市近郊或者郊区 的工业园、开发区。 与中国经济、产业发展、城市发展相结合，产业地产在形态上的广义定义，颠覆了传统上对产 业地产地理概念的认识。由于产业地产与城市化发展的必要性，城市发展与产业结合的必要性，其 主要形态包括：城市新区、城市副中心、都市型产业园、大学产业园区、创意产业园、媒体产业园 等具备产业聚集特点，并在此基础上为之服务的综合性产业商服地产。 从BDA 国际企业大道，总部基地，都市型产业园和文化创意产业园的形态来看，已经不具备 原先的工业