房地产怎样开拓新融资渠道.doc

房地产如何开拓新的融资渠道 2004-03-25 15:10 ?? 张元端　 　　业界普遍认为，2004年将会是中国房地产业的“金融年”。这就是说，如何更好地解决房地产开发中的融资问题，如何开拓新的融资渠道等等，将成为当前房地产界关注的热点。　　特别是党的十六届三中全会首次提出“要大力发展资本市场，扩大直接融资比例”的方针以后，房地产界和金融界都在认真思考如何贯彻这一方针、拓宽房地产融资渠道的问题。　　(一)房地产业在国民经济产业划分中属于第三产业。因为房地产开发的过程实质上是一种投资过程，是一种资金的有效投入和增值收回的过程。　　房地产业作为资金密集型产业，其生产环节、流通环节、消费环节尤其需要金融业和健全的资金市场作为后盾。据国家统计局公布的数字，2003年1～11月份，全国仅房地产开发投资这一项，房地产资金就达到8285亿元。因此，可以说，房地产项目策划的三大要素是“资金”、“土地”和“营销方案”。其中，资金又是首要的。　　房地产业作为国民经济的支柱产业，它与金融业的关系是一种互相依存、互相支持、互相促进的亲密关系。　　金融业渗透房地产业，金融资本与产业资本相结合，是商品经济发展到一定程度的必然。所谓“房地产金融业”，就是指房地产业在从事开发、经营、管理、服务的过程中，通过货币流通和信用渠道，进行集资、筹资和融通资金等一系列的经济活动和金融活动。这一命题的含义，一方面阐明了房地产业要靠金融业来筹措资金，另一方面又阐明了金融业要靠房地产业发展信用职能。　　(二)古今中外的实践都已证明，房地产业在其形成与发展过程中，一开始就与金融业的参与密不可分。同时，金融业也因参与房地产业而获得了发展的活力。就是说，房地产业与金融业结下了不解之缘。　　(1)以50年代初到70年代初、二次大战结束后发达资本主义国家经济发展较快的这一段时间为例：　　随着银行规模的不断扩大、银行分支机构的不断增多、银行业务的不断多元化，一方面，居民个人储蓄逐渐成为借贷资本的重要来源，美国从50年代中期起，个人储蓄占到净投资额的三分之二。另一方面，银行广泛办理消费信贷和住房抵押贷款的业务。到1978年底，美国这两项信贷构成的消费者债务达到14584亿美元，超过美国全部公司债务，也超过美国各级政府债务的总量，成为美国最大的一项债务。在50年代，美国商业银行对工商业贷款与对消费者贷款(消费信贷和住房抵押贷款)的数量大体相当。而到60年代，后者就超过了前者。银行的影响力所及，不仅是对工商业，而且直接影响到了个人消费。这是商业银行发展史上空前的现象。　　(2)以我们中国的实践为例：　　早在1840年鸦片战争以后，房地产金融业务就伴随房地产业相继在上海、天津、汉口等城市萌芽生长。当时，各殖民主义国家纷纷到中国开设洋行，成立房地产公司，依仗特权牟取暴利。　　第一次世界大战以后，中国民族资本主义工商业得到发展，相继成立多家商业银行，并开始以投资、抵押、信托等形式参与房地产业。1930年、1931年，国内外各家银行参与房地产投资和买卖业务达到了最高潮。在上海、天津等城市，外国银行的抵押贷款当中以房地产作抵押的一般都占一半以上。其中最大的一家银行——汇丰银行，不但利用抵押贷款操纵房地产市场，而且大量购买各房地产公司的股票、债券，成为一个“房地产王国”。而浙江兴业银行1931年帐面上的房地产购入额也高达880余万元(当时货币，下同)，占上海各家银行存款总额的7％。大家所熟知的上海南京路、外滩和西区一带的大楼建筑，都是这一时期由各家银行投资建造的。据1936年的统计，当时上海16家商业银行的房地产投资共计达7500万元。当时被称为摩天大楼的上海国际饭店，就是由“北四行”(金城银行、大陆银行、盐业银行、中南银行)下设的“四行储蓄会”吸收存款后直接建造的。　　新中国建立初期，尽管实行了计划经济体制，并对房地产所有制和财政金融体制进行了改革，但城市房地产仍允许买卖、典当、赠与或交换，金融业也在一定程度上参与房地产的经营业务。到了1956年底工商业社会主义改造基本完成后，虽然城市房地产进入了非经营阶段，金融业不直接投资房地产，但财政拨款的房地产开发建设资金也都是委托专业银行代为拨付和监督使用，发挥了相应的房地产金融管理责任。　　特别是在党的十一届三中全会以后，房地产的商品属性得到了恢复，在房地产业迅速发展的同时，我国的房地产金融业务也得到了空前的发展。房地产业能有今天这样的大好局面，是与金融业的支持分不开的。　　同时，也要看到，房地产金融尤其是房地产开发的金融业务，同样有一个“与时俱进”的问题。　　香港资深专家梁振英先生不久前在一个会议上发表评论说“走向国际化的中国市场此次把房地产与金融结合起来，这是划时代的新命题”。可见发展房地产金融是一个多么重要和