旅游地产策划的定位沸陆法.pdfVIP

  旅游地产策划的定位方法 一、如何有效实施旅游地产定位方法，主要把握以下： (一)抓住好势头 随着改革开放和社会主义市场经济更加深入发展，新世纪的中国旅游地产业开始从新的 经济增长点迈向新的支柱产业，从世界旅游大国迈向世界旅游强国。中国旅游地产业正处于 蓬勃兴旺时期，近年来取得了辉煌成就，旅游业已进入了一个前所未有的大发展时代。 要有长期规划和发展眼光。注意研究旅游市场营销策略，切实针对市场发展变化趋势， 制定适合本项目的中、长期规划。根据旅游者消费心理，深入挖掘潜力，不断推出一系列有 新鲜创意、有经济效益的营销策略，开掘新渠道，增加旅游休闲地产的收益。 (二)培育好项目 一个好的旅游地产项目需要四个方面： (1)优美的自然环境。没有一个好的自然环境，旅游房地产立不住，这应该说是一个常 识性的问题，这也是作为一个产业链的形成，上游的这一块必须把握的资源。没有优美的自 然环境，就需要造出一个好环境来，但是人造的环境总是差一点，所以这就涉及到项目的选 址问题； (2)特色浓郁的人文环境。这个环境是可以造出来的，但是不能用这种食洋不化的方式， 一说好的项目就都是洋项目，这在目前的社会心态之下可以理解。因为我们现在认为什么叫 发达，就是欧美，所以学不了本质学一些皮毛，这种状况就和农民有了钱翻建房子，在房外 边贴上白瓷砖，从本质上来说这是一样的，只不过表现形式不同而已，因为农民的追求目标 就是要进入城市化，城市生活对他的第一个概念就是贴上白瓷砖，休闲房地产现在也是这样， 学欧美的这些表象，就觉得达到了一个国际化水平和现代化水平了，本质上都是一样。所以 这里边如何创造特色浓郁的人文环境，是一个高的挑战，把特色做出来了，才能有差异，才 能真正形成核心竞争力；   (3)要有突出的主题形象。需要仔细研究，尤其是挖掘当地的文脉和当地的环境，能够 达到最佳的融合，真正达到中国传统民居的天人合一的境界，项目的主题形象才能形成。只 不过从开发的角度来说，这早的主题不是单纯的自然主题的概念，也需要设计主题，甚至需 要编故事，形成一个情景规划； (4)要尽可能地设计多样化的项目。这也是现在比较成功的项目的共同经验，关键在于 怎样对应市场。因为每一个地方的情况不同，如果能够和市场对应得比较准，多样化的项目 就能够成功，如果对应不准，再多样恐怕也不行，更何况很多设备、设施、项目，随时变化， 也是潮流性的。比如前几年保铃球到处都是，现在已经式微，就是这种变化。 但是从长远来看，人的一些本质性的需求是不会变的，从休闲这个角度来说，需要的就是多 样化的休闲和满足，通过多样化的项目来满足多样化需求。 世界休闲组织主席曾经说过一句话，什么叫休闲?就是人对于闲暇时间的多样化的自由 支配，这就是休闲概念。于光远先生说了一句话，人之初，性本玩。抓住这个本性，休闲就 可以做起来。朱厚泽先生也说过，老话叫做玩物丧志，现在看起来不应该这么说了，是在玩 物中壮志，在休闲中新生。这些话说得都很精彩，实际上也就意味着，多样化的休闲需求必 须提供多样化的产品，形成多样化的项目，才能对应。 一个好的休闲房地产项目至少要有这四个方面。这四个方面如果都能够满足，这个项目 就是好项目。有些因素天然不足，后天要补足，这就是事在人为。同时在这里边必须要注重 细节，从以人为本这个角度出发，来注重各个方面的细节。有些房地产项目概念做得不错， 文化的氛围也有，但是细节严重不足，由于细节不足，这个项目最终就不行。现在在建设方 面最大的问题就是这个问题，不考虑人的实际需求。比如说各地新建了一批机场，都是水磨 石铺地，穿着皮鞋在路上走很费劲，声音也大，而国际上一流的机场都是塑胶地板，塑胶地 板人走在上边很舒服，声音也很小，走起来很省力，我们这就叫只要面子不要罩子，这叫以 人为本吗?香港新机场的设计有一个细节，到了机场之后，进机场大堂的时候有一条甬路， 这条路设计出一个坡度来，基本上手搭着行礼车自己往前走，如果是平路就要推，而做了这 么一个设计，稍微有一个倾斜的坡度，走起来就非常舒服。如果说休闲房地产项目在细节方 面都能够做到这一步，这个项目肯定成功。但是现在面子的活太多，真正以人为本来关注细   节差得太远了，所以竞争就变