浅析中国房地产业进展过程.docxVIP

  中国房地产十年历程 过去的十年，是中国经济腾飞的十年，过去的十年，是GDP高速增长的十年，过去十年，中国的快速增长震惊着世界，中国在举世瞩目中日渐膨胀，许多问题都不再是问题，许多质疑都淹没在了对GDP增长的赞美声中，不计环境承载能力的粗放型生产模式，低廉的劳动力，低廉的土地价格都为中国成为“世界工厂”奠定了基础，中国的崛起似乎是不可逆转的趋势，中国似乎真的走出了独具一格的社会主义道路，在政府投资的有力拉动下“三驾马车”奔驰向前。形成了以政府投资为主导的出口导向型经济。 与经济同时崛起的还有房地产业，2003年对于房地产业来说注定不平凡的一年，这一年先后出台的121号文件和18号文件无不对中国房地产产生深重持久的影响，从央行121号文件到国务院18号文件，从2003年6月5日到8-12日,从房地产商一片哀鸿，到大喜,欢???鼓舞。 《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（即121号文件），“121号文件”的核心内容是：房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金(指所有者权益)应不低于开发项目总投资的30%；商业银行发放的房地产贷款，严禁跨地区使用；商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款；对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年；承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备，严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。对于个人房贷，121号文件规定：商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋；购买第二套以上(含第二套)住房的，应适当提高首付款比例，并不再执行个人住房贷款利率，而按央行公布的同期档次贷款利率执行。 一时间，这个政策在社会中引起了轩然大波，甚至又回到了姓资还是姓社的讨论中去，有关于房地产利空的消息铺天盖地，一时间房地产商人心惶惶，原本以加强银行监管和保障中低收入家庭住房的政策却遭到房地产商前所未有的抗争，甚至不惜一切代价主导舆论向政府施压。远总裁任志强反对呼声尤为激烈坚决，他说：21文件的严格执行将与央行的初衷相违，所谓截断了房地产行业的快速发展以及完全否认房地产存在泡沫在现在看来更像是为维护自身利益而准备的一套完美的说辞。事实上早在2003年，房价就已经出现了大幅攀高并且居高不下的状况，在此之前房地产消费连续几年的增长率高于GDP的两倍以上，商品房价与我国居民的家庭收入相比，房价超过了消费者的承受能力房地产在固定资产投资中所占的比例过高;商品房销售明显降温、商品房积压持续增加。而大多数房地产商对这些情况选择了熟视无睹，或者冠冕堂皇的冠以荒谬的理由进行解释继续误导大众与政府，但仔细分析，任志强与诸多房地产商的顾虑完全可算作是多虑了，121号文件并非孤立的政策，其主要目的也并非是打压房地产商，而是担心银行不良资产严重，而痛下决心整顿银行业务。 假如回到过去的那一天，121文件得以正常施行，房地产业未必会如诸多房地产商所说的遭受严重打击，甚至资金断链，面临破产倒闭的风险。房地产作为中国经济发展的强心剂政府绝不会容许支柱产业的崩塌，最有可能出现的情况应该是在政府干预下的地产商之间的联盟行为、合作开发行为增多。企业之间的重组与转让行为增多，为资本市场带来新的机会。房地产中的投机商也会无处遁形，大品牌的企业效益日益突出，与此同时地产企业的融资渠道也可能会有新的突破，不再局限于银行贷款而转向如同房地产投资基金及信托产品， MBS，债券等。政策引导外资企业的进入中国房地产市场，同时会使国内房地产竞争更加激烈，转而促进房地产整体质量的提升。这无论如何对于消费者是好事，经济适用房项目将大量增加，房地产也将保持平稳健康的增长。但是相关政策损害了利益集团得利益，两个月之后121文件胎死腹中，转而出台了与消费者选择完全背道而驰的18号文件。 有人持有这样一个观点：　没有一个国家(包括经济发达国家)会让所有人都实现购买自有住房的，所有的国家中都会有大约30%的家庭会用租赁的方式解决住房问题。他们所持的观点是政府要解决所有人的住房问题，但不是要每个人都拥有住房，用租赁的方式解决住房问题不等于生活空间与生活质量就差，尤其是不能期望所有人都购买一手新房，二手房并非达不到住房需求的满足。并以这样的理由对普通人无法承受的高房价做出合理解释，而他们却选择性的忽略了一些完全不应该忽略的问题：几乎所有发达国家中二手房的交易量都大于一手房的交易，许多国家二手房交易是一手房的三至五倍。中国只有少数城市二手房交易大于一手房。同时也正是