策源上海市静安投资夹乱项目市场评估报告.docVIP

海防路、陕西北路 《静安投资家》 项目市场评估报告 2006年10月12日 一．项目概况 1、地理位置：项目（静安投资家）位于静安区海防路435号，东临陕西北路；地处静安区内，靠近静安寺；人民广场两大商圈，属于市中心核心区域，商业配套设施齐全；附近交通网络便利，有众多公交线路，但上下班时间段交通拥挤，噪音也对本项目有一定的影响；未来规划还有轨道交通7号线（轻轨），海防路为双向单车到，附近多为市区老式房子，马路两侧绿树成荫，环境好，居住氛围浓厚。 项目位于市中心铂金地段，大区位有优势。 2、物业情况： 项目位于静安区陕西北路海防路口，项目由一栋19层高层组成，宗地面积2124平方米，实际建筑面积14321.79平方米。 项目为商住性项目，其中1-2层为商业，3-10层为办公，11-19层为公寓。目前为项目外立面装饰已经做好，但由于有6年时间间隔，外立面装饰稍显陈旧落后，内部除19层用作开发商（隧道公司）办公场所已经有装修外，全部为毛坯。 3、项目性质：商住项目，包含商业、住宅和办公，2000年初竣工，50年产证，使用年限为2000年7月-2050年7月，目前实际可使用年限约44年。 4、项目物业面积比例： 项目规划有三种物业形态：商业、办公和公寓，其中商业1-2层商业没有进行分割，3-10层办公 物业形态 面积（平方米） 比例（%） 商业（1-2F） 1465.67 10% 办公（3-10F） 5544.48 39% 公寓（11-19F） 7311.64 51% 合计 14321.79 100% 底层商业 办公层 公寓房 5、车位：目前项目拥有一个地下车库，车位在30个左右。 总结： 本项目位于市中心区域，地段位置好，但由于项目竣工后长时间空置，目前从外立面上看已经陈旧落后，形象不佳，产品的竞争力就目前市场需求而言已经弱化，目前项目重新以“静安投资家”形象面市，吸引了不少消费者的关注，接待处咨询者比较多，说明本项目对于消费者还是产生了很高的吸引力，但由于开发商意向开价2亿人民币整体出售，造成目前项目咨询者甚多但真正有意向收购的寥寥。 二、项目市场扫描 1、住宅市场分析 1）、目前在售商品住宅分析 目前周边在售项目情况 楼盘名称 静安苏堤 静安豪景 远中风华 供应量（万㎡） 3 42 10 物业类型 高层住宅 高层住宅 高层住宅 对外报价（元/㎡） 毛坯17000 装修18000 装修28000-29000 毛坯29000 全装修32500 成交均价（元/㎡） 16146 25431 29330 主力房型面积㎡ 76-141 110-140 100-160 装修标准（元/㎡） 1000 1500 3500 分析： 从区域供应上看，区域目前供应量稀少，且一般采取分批少量推售的方式，因此区域市场供应压力小，项目区域竞争压力不大，同时根据项目自身特殊情况，项目竞争将主要来自二手市场及周边同类项目的竞争。 从区域价格上看，目前一手房价格主要集中在26000-30000元/平方米之间，由于物业形态的不同，项目特殊性的关系，一手房价格对本项目无直接参照作用。 由于是早年规划建造，塔楼设计，本项目公寓产品在户型空间布局上竞争力较弱。 由于产品、地段、社区等原因，目前在售的几个住宅项目不会是本项目的竞争对手，同时因为价格差距比较大，在区域供应量稀少的情况下，本项目周边新项目推出的可能性很小，因此，区域几个在售项目的高价格在一定程度上提升了整个北静安的区域价格，能够使本项目在价格上创造更大的升值空间。 2）、区域二手住宅市场 本项目的公寓部分主要竞争对手来自周边二级市场的供应，因此，我们对区域二手住宅市场也进行了了解。 价在13000-14000元/平方米，在周边会有一定竞争优势，如果进行重新包装上市，本项目价格仍有较大升值空间。 项目周边部分二手房项目情况 项目名称 项目房龄 项目面积段 项目价格 本项目 （住宅部分） 6年 90-171 13000-14000（报价） 达安锦园 1年 58-200 16000-18000 兴海城 7年 100-146 14000-16000 静安艺阁 半年 78-160 20000-22000 云和花园 1年半 67-140 19000-22000 静安凤凰苑 半年 71-135 16000-20000 分析： 目前周边相当房龄项目