策源杭州市嘉里桦枫拘掠开盘前策略报告.docVIP

嘉里·桦枫居开盘前策略报告 （策源机构2008.11） 目 录 一、首批房源位置建议 二、首批房源价格推导 三、首批房源认购前销售工作计划 一、首批房源位置建议：5#楼 针对嘉里·桦枫居12月初开盘计划的安排，首批推出房源建议为5号楼，共108套房源。 目前市场主流需求是年轻群体的首次购房，5#楼以81平米的两房（46%）和89平米的紧凑三房（25%）为主，市场接受度高，四房比例25％，与客户积累比较也比较接近； 5#楼同时有两房、三房、四房，产品多样性，客户选择余地大； 5#楼临近杭波路，位置较差，且南向不具备景观资源，适合首期的低价入市策略，撬动市场； 5#楼户型紧凑，具有总价优势； 首批房源配比： 户型 面积 套数 比重（%） A 两房 81㎡ 50 46% B 三房一卫 89㎡ 27 25% C 小四房 132㎡ 27 25% 复式 148㎡ 4 4% 合计 108 100% 二、5#楼定价: 建议最终成交均价为8400元/M2, 表价为8600－8700元/㎡. 在保持目前市场环境走势相对平稳的情况下，报告认为随着本次首批房源热销带来的人气、现场售楼处、样板房、会所规划等逐步落实的情况下，下批房源可以有5％左右的价值提升，同时因房源质量的提升，二批房源价值也可以直接提升。 杭州主城区市场环境 10月1日到31日主城区成交住宅1162套，与9月同期相比，缩减了10.1%；进入11月份，以前9天的成交量来看，比10月份同期少成交30套，下滑趋势仍在延续，整体成交量仍在低位运行。 虽然杭州24条、财政部和央行等救市措施不断，有部分银行推出房贷细则，但实际操作性不强，同时受宏观经济下滑等因素影响，新救市政策也并没有产生“立竿见影”的效果，反而进一步加深了消费者预期房价将下降、政府将出台更有力的救市措施的观望。 比较个案选定 作为本项目5#楼价格判断的依据，分别选定本版块、上下游版块的典型竞争楼盘作为比较： 区域内的竞争楼盘主要是元都新景； 上游板块为拱西板块，选定南北西岸作为参考楼盘； 下游板块为丁桥板块，选定广宇上东城作为参考楼盘。 参考个案近期的销售情况： 元都新景 9月、10月和11月成交套数分别为6套、2套、3套，可以明显看出，受整个市场降价的影响，元都新景从9月份开始成交乏力。现有价格对市场的吸引力较小，需进一步下调。 经验判断：至少仍存在10－15％的价格下调空间。 广宇上东城 开盘日期 开盘报价 （元/㎡） 成交均价 （元/㎡） 总套数 (套) 预定/成交 （套） 去化率 10月20日 7300 7046 453 24/54 17.2% 从预定客群来看，主要是内部员工预定、丁桥本地居民、补偿拆迁户和外部少量客户为主；开盘优惠措施：开盘价7300元/平米，订房提供95折，实际成交价7000元/㎡；另外上东城推出内部员工订房优惠：首付两成，两年后若退房，公司给予年回报10%，内部预订约20套。从以上可以看出，上东城开盘以来，成交不太理想，其回款压力较大。广宇公司资金压力较大，不排除进一步调低价格的可能。 南北·西岸 该项目8月开盘13000元/㎡，当月仅销售6套；9月初推出特价房，特价11000元/㎡，去化63套；10月份去化基本也停滞，去化仍就十分缓慢，现有价格难以提供销量。经验判断仍至少存在10％的价格下调空间。 类似房源价格判断 因本次项目推出的是5＃楼，为增加可比性，竞争个案的直接比较房源也将采用临路房源，如比较个案在售没有临路房源，则采用调整房源价差的方式，将其还原为临路房源可能的价格，增加可比性。 选定比较房源和价格还原： 项目名称 比较楼栋 楼栋成交均价 （元/㎡） 楼栋特点 与南侧临路房源价差判断 可比较临路房源价格（元/㎡） 元都新景 13号 7984 北侧临路、南侧对小区景观 －7% 7425 上东城 10号 6786 南侧临路 0％ 6786 南北·西岸 17号楼 10252 北侧临河景、南侧对小区景观 －12％ 9022 产品竞争力比较 报告采用量化的方式，从地段价值、环境、配套、交通、产品规划、绿化、发展商品牌、交房进度等多个比较因素量化分析，得到本项目和比较项目的产品竞争力综合得分： 比较因素 项目名称 权重（%） 嘉里·桦枫居 南北西岸 元都新景 上东城 区域因素40% 区位13% 地段潜力 6 3 4 3 2.5 片区印象 7 5 7 5.5 5.5 环境8% 噪音影响 1.5 1.2 1.5 1.2 1.5 生活气氛 2 1 2 1 1 自然景观 4.5 3 4.5 3 3 交通6% 人车分流 2 2 2 2 2 道路交通 4 3 3 3 2.5 配套15% 教育配套 5