进化论和房地产生态链.docVIP

《房地产生态链的进化论》 金 子 近日，国际货币基金组织评出世界十大最贵的房地产城市，排次是北京、上海、深圳、香港、天津、东京、悉尼、广州、伦敦、重庆，其中就有七个中国城市上榜。广东卓融投资股份有限公司执行总裁曾越威这样评论说：“房价要降下来比登天还难，因为房地产生态链条实在太长了，降价不仅关乎政府的财政收入，同时银行的抵押物缩水，购房者变成负资产等等，一降就乱套，那么多人不让降价，用什么办法能降下来呢？” 现阶段房地产生态链条确实很长很长，地方政府、地产开发商、建筑商、中介机构、银行、投资商、购房人、建筑材料供应商，等等，还有超大群为房地产整个行业链条服务的各种机构和人员，下面简单分析一下这个生态链条的主角们是怎样进化的。 一、地方政府大发土地财。中央政府没有掌握一寸土地，所有的土地出让权都掌握在地方政府手中，地方政府从征地者手中以低廉的价格把土地征收过来，然后再成十上百倍拍卖给房地产开发商，土地收益养活了庞大的公务队伍，维持了政府巨大的日常开支，所以政府对土地的依赖度也就越来越高。一些地方政府不断制造地价标王，成了地价和房价快速上涨的超级推手。土地还成了地方融资平台的主要担保物，卖地收益及土地担保融资的快速膨胀，支撑了地方的市政和公共设施投资、对拉抬当地GDP和地方财政的快速增长起到了不可替代的作用。 房地产链条还向政府部门、办事人员和协会等办证盖章环节进一步延伸。据亚态城市房地产研究院院长谢逸枫介绍：“一个房地项目从立项到开工到销售，要经过几十个部门的盖章环节，涉及13项税、100项费，一个项目手续走完最起码需要至少两三个月。”原河北省委书记张云川在2009年曾指出，申办一个房地产项目要盖166个公章，大小收费94项，每盖一个章，办事员、科长、处长都要签字，涉及180多个经办人，40个大的审批环节，平均每个部门4个公章，最多的18个。公章涉及44个部门，从发改委立项，到申办五证（土地证、用地证、规划证、开工证、预售证），还有市政手续的供电、燃气、供水、污水、道路、电信、电视、供暖、园林、人防等都要盖章。海南省十八大代表现代企业董事长邢诒川在2009年做过调研：“一个房地产项目，从获得土地使用权到办房产证，需要经历的审批程序涉及29个部门，需盖公章99次”。很多章要收费才能盖，灰色费用则考验你的想象力。 由于土地属地方政府垄断经营，房地产生态链条还滋润了一大群倒腾审批盖章的权利中介。如重庆原规划局局长蒋勇以情妇唐薇的名义成立了一家中介公司，由唐薇出面联系房地产开发商，利用蒋勇的权利收受贿赂。2002年以来，蒋勇和唐薇共计收受贿赂1615万元。 二、房地产开发商大赚特赚。在房地产生态链条上，房地产开发商是超爽的收益群体，由于地方政府大搞土地财政，还有银行的金融支撑、老百姓改善住房的愿望，难怪最近发布的中国富豪榜几乎都是房地产开发商。 房地产开发商不一定就是实力雄厚的大财团，大多数成功的开发商都熟练空手套白狼的游戏，在房地产商看来，社会关系比资金更加重要，良好和过硬的政府关系才是房地产项目成功开发的先决条件，只要拿到土地，其他一切事情都好办。取得了土地使用权证，就可以用土地质押贷款，工程建造会有承建商垫资，开发商所投入的资金只是项目总投资的一小部分。购房者的预付款也能带来一定的现金流，有的开发商还会找一大帮虚拟的购买者或房托来办理银行按揭贷款。 三、银行及投资机构。近年来由于房地产的持续上涨，银行也成了房地产生态链条的大赢家。银行一面向房地产开发商投放项目贷款，一面又向购房者提供按揭贷款，二面坐收丰厚的收益。由于房地产的高利润，四面八方的热钱全涌入房地产行业，投资机构有国内的有国外的，有民企的有国企的，信托、债券、上市融资、地下钱庄、高利贷等，五花八门的钱全往房地产行业猛砸，在房地产价格的不断上升中，这些热钱也实现了丰厚的套利。 四、房屋拥有者。购房者有的是买来自住的，即住房消费者，住房的通胀使这部分人背上了沉重的包袱，是高房价的最后买单者和大输家。还有一类是炒房者，即住房投资者，由于这些年房价连年飞涨，加上这些投机者采用了金融杠杆，炒房者亦赚到了不菲的收益。房价的只升不跌，住房又成了社会财富再分配的问题。陕西神木的房姐，广东陆丰的新房叔，房叔、房婶、房媳、房妹、房多多……房氏家族成员接踵而至，遍地开花，占有房产数量之多更是令人触目惊心，动辄拥有十几套乃至铁老大刘总的三百七十四套住房，轻轻松松拥有巨额财富。 五、拆迁户。房地产暴利是以牺牲原住民的利益为代价的，拆迁户是这场房地产大戏的悲剧角色。知名财经评论家叶檀博士说，围绕着中国最大的利益链条房地产，黑幕血腥事件不断，土地市场寻租属高级黑幕，导致大量的强拆强迁，举一些较近的案例：柳州市胜利小区旧房改造项目，部分住户在未签订拆迁协议的情况下，遭到一大群