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房地产市场调研的理论新与实务
房地产市场调研的理论与实务;目 录
?市场的调研的概念、过程、意义
?市场调研的步骤
?市场调研的方法
?房地产市场调研的具体内容
?房地产市场调研的难点与技巧
?房地产产品分析角度及产品定位
;概念; 市场调研是通过收集产品的
构成、特性、卖点、成长环境、
消费群体、供应商等涉及产
品相关的信息,进而对产品的市
场份额、消化能力、竞争能力、
生命力、威胁点进行分析,
最终为目标产品定位提供决策依据。;市场调研过程(STP)
细分市场(SEGMENTING)
选择目标市场(TARGETING)
产品 定位(POSITIONING);操作性:知己知彼,百战不殆
决策性:运筹帷幄,决胜千里
准确性:失之毫厘,谬以千里;第二部分
市场调研的步骤
;调研六步骤;第三部分
市场调研的主要方法;一级:实地调查
电话调查
媒体信息
一级:问卷调查 ;每种方法针对不同的对象; 第四部分
房地产调研内容;宏观六要素;; 在二线城市中进行比较,武汉、成都、重庆的年人均收入均高于沈阳,但商品房均价则反而略低。; 盐田区产业结构;福田人口密度最大,对住宅的消化能力强。;行业分布及政策是一种定性研究。;市场需求(以深圳、上海为例说明);
公开招标 拍卖 合计
宗数 面积(万m2) 宗数 面积(万m2) 宗数 占土地出让总量
1998 2 5.81 2 4.58 4 0.7%
1999 7 49.72 0 0 7 1.2%
2000 12 28.60 5 27.31 17 30.7%
合计 21 84.13 7 31.89 28;; 自97年至2000年,商品房销售总量占全市比重年平均达到17.1% 。;;消费者调查——问卷调查; 客户心理
马歇尔——最大边际效用;设置问卷需要考虑的客户因素;问卷调查最终达到的效果;Evaluation only.
Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.
Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;;周边环境
(商业、超市、银行、医院、道路、交通等);竞争对手(以下沙项目为例)
现有竞争对手(金海湾)
潜在竞争对手(鸿景湾、碧海红树园);下沙项目主要关注对象; 第五部分
房地产市场调研的难点与技巧;?如何确定目标市场
?如何抽取典型样本
?楼盘调研的入门
?如何利用媒体获取信息
?现场调研技巧
?调研需要突破的重点;?确定目标市场——个性产品除外
产品所在区域——片区
供产品成长的环境
产品可以参照的目标
片区:同一片区的产品具有可替代性。 ;?如何抽取典型样本——将具有可比性的产
品进行比较;例1、同素质
深业花园、东海爱地、黄埔雅苑
例2、同规模
中海怡翠、星海名城、四季花城、风和日丽
例3、发展商实力、品牌
金海湾、下沙、中海华庭;?楼盘调研的入门;;鸿景湾名苑标准层图一 ;鸿景湾名苑标准层图二;; 鸿景湾名苑户型二
B型2房2厅1卫;平面布局
1、上海中远两湾城——河、商业步行街;2、金海湾花园;3、蔚蓝海岸二期;外立面风格、结构、材质;2、上海东苑绿世界;3、金地翠园;户型;2、阁林网苑;3、金海湾;?如何利用媒体获取信息;1、招商海月花园;2、金地翠园;Evaluation only.
Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.
Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;Evaluation only.
Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.
Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;3、荔林苑;???场调研技巧;1、伪装
身份包装——讲故事
职业隐藏
夸大事实
去伪现身
现场出击
2、主要渠道:楼书、售楼员
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