房地产市场调研的理论新与实务.ppt

房地产市场调研的理论与实务;目 录 ?市场的调研的概念、过程、意义 ?市场调研的步骤 ?市场调研的方法 ?房地产市场调研的具体内容 ?房地产市场调研的难点与技巧 ?房地产产品分析角度及产品定位 ;概念; 市场调研是通过收集产品的 构成、特性、卖点、成长环境、 消费群体、供应商等涉及产 品相关的信息，进而对产品的市 场份额、消化能力、竞争能力、 生命力、威胁点进行分析， 最终为目标产品定位提供决策依据。;市场调研过程（STP） 细分市场（SEGMENTING） 选择目标市场（TARGETING） 产品 定位（POSITIONING）;操作性：知己知彼，百战不殆 决策性：运筹帷幄，决胜千里 准确性：失之毫厘，谬以千里;第二部分 市场调研的步骤 ;调研六步骤;第三部分 市场调研的主要方法;一级：实地调查 电话调查 媒体信息 一级：问卷调查 ;每种方法针对不同的对象; 第四部分 房地产调研内容;宏观六要素;; 在二线城市中进行比较，武汉、成都、重庆的年人均收入均高于沈阳，但商品房均价则反而略低。; 盐田区产业结构;福田人口密度最大，对住宅的消化能力强。;行业分布及政策是一种定性研究。;市场需求（以深圳、上海为例说明）; 公开招标 拍卖 合计 宗数 面积(万m2) 宗数 面积(万m2) 宗数 占土地出让总量 1998 2 5.81 2 4.58 4 0.7% 1999 7 49.72 0 0 7 1.2% 2000 12 28.60 5 27.31 17 30.7% 合计 21 84.13 7 31.89 28;; 自97年至2000年，商品房销售总量占全市比重年平均达到17.1% 。;;消费者调查——问卷调查; 客户心理 马歇尔——最大边际效用;设置问卷需要考虑的客户因素;问卷调查最终达到的效果;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;;周边环境 （商业、超市、银行、医院、道路、交通等）;竞争对手（以下沙项目为例） 现有竞争对手（金海湾） 潜在竞争对手（鸿景湾、碧海红树园）;下沙项目主要关注对象; 第五部分 房地产市场调研的难点与技巧;?如何确定目标市场 ?如何抽取典型样本 ?楼盘调研的入门 ?如何利用媒体获取信息 ?现场调研技巧 ?调研需要突破的重点;?确定目标市场——个性产品除外 产品所在区域——片区 供产品成长的环境 产品可以参照的目标 片区：同一片区的产品具有可替代性。 ;?如何抽取典型样本——将具有可比性的产 品进行比较;例1、同素质 深业花园、东海爱地、黄埔雅苑 例2、同规模 中海怡翠、星海名城、四季花城、风和日丽 例3、发展商实力、品牌 金海湾、下沙、中海华庭;?楼盘调研的入门;;鸿景湾名苑标准层图一 ;鸿景湾名苑标准层图二;; 鸿景湾名苑户型二 B型2房2厅1卫;平面布局 1、上海中远两湾城——河、商业步行街;2、金海湾花园;3、蔚蓝海岸二期;外立面风格、结构、材质;2、上海东苑绿世界;3、金地翠园;户型;2、阁林网苑;3、金海湾;?如何利用媒体获取信息;1、招商海月花园;2、金地翠园;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;3、荔林苑;???场调研技巧;1、伪装 身份包装——讲故事 职业隐藏 夸大事实 去伪现身 现场出击 2、主要渠道：楼书、售楼员