深圳市宇宏咸阳水岸枫新桥项目前期提案.ppt

谨呈：深圳宇宏置业（西安）有限公司 深圳宇宏咸阳水岸枫桥项目前期提案 2008-09 FOCUS- 目录： 一、市场分析 二、项目分析 三、项目定位 四、营销推广 宏观分析之政策分析： 未来三年咸阳房地产市场整体发展呈现稳健发展态势，不会出现大的波动。主要基于以下三点理由： 1、就全国市场比较而言，从房价水平，投资比例等因素判断，西安是一个相对温和的市场，咸阳更是如此。 2、和国内其他经济发展基本一致的城市比较，西安和咸阳的房价水平整体上处于比较低位的水平。 3、“世纪大道”作为“西咸一体”经济发展的桥头堡以及经济引擎的作用和地位只会逐渐加强。 区域发展之功能定位： 国际化、现代化水准的集文化交流、休闲、商业、娱乐于一体的“大型高档居区”；形象定位是“国际化的、领航的、示范式的高档度假居住区” 地图 各类物业供需关系： 世纪大道旁各类物业供需关系表现为： 1、居住物业明显供大于求，价格主要集中在3000-4000元/平方米，过去几年咸阳整体价格水平基本呈现平稳状态，和西安住宅价格稳健增长对比明显。 2、居住类物业竟增主要呈现为两种状态，一种是低端产品的价格战，整体追求低成本，另一种是高端产品基于蓝海战略的产品创新。 3、商业供应量较少。 4、住宅市场在供需两旺基础上基本平衡。 咸阳世纪大道住宅产品特征分析： 主要表现为： 1、产品创新比较活跃； 2、产品类型多样化； 3、户型以及户型对应面积分布波谱更加宽泛； 4、园林绿化以及内部环境越来越好； 5、项目规模大型化趋势； 6：配套升级明显； 咸阳世纪大道住宅产品卖点以及核心卖点分析： 随着咸阳世纪大道物业品质的提升，项目卖点越来越丰富，在一个大盘中往往蕴涵比如地段、价格、开发商品牌、会所、交通、生活配套、升值潜力、物业管理等基本上所有的卖点；而核心卖点已经由早期的性价比，地段等转移到环境、品牌、升值潜力等因素。 消费群体特征分析： 1、随着咸阳市人口结构升级自用型购买者比 例有所增加； 2、区域辐射范围增强，咸阳之外西安以内消费者以及西安之外的消费者比例增加； 3、随着咸阳市的拓展，人口政策以及产业政策升级消费群的数量以及质量都有比较大的增长和提高，未来区域内部消费能力增强。 咸阳世纪大道住宅产品营销特征分析： 随着外地以及大型品牌开发商的进驻，世纪大道商品住宅的销售已经突破了产品营销和文化营销的阶段，进入了品牌营销阶段。而小型开发商在制定营销策略的时候也极大的受到品牌开发商的影响。 项目周边重点项目比较分析： “奥林匹克花园”项目规模庞大，属于区域标志性旗舰项目。吸引了西安大部分客源本项目与其位置较远交通方面不具备和其正面竞争竞争的实力。建议在实际的销售过程中，主要采用跟风和借势的策略 “先河国际社区”现已开始接受诚意登记，建筑面积仅是我们的一半，内部规划条件也不如本项目，现销售情况不好 项目区位： 地图 项目概况 位置：水岸枫桥位于咸阳市沣河新区西部，南临世纪西路，北靠渭滨南路，东望世纪西路 车水马龙的繁华景象，西观百 米宽绿化带与渭河美景。视野开阔，地势平坦，交通 便捷。 户型介绍：面积区间在90平方米-260平方米之间 建筑面积：总建面740339.17平米； 建筑高度：40.77米 - 95.906米 汽车位：地下4115辆 地面159辆 总车位4314辆 总户数：4330户 容积率：2.6 建筑密度：19.5% 绿地率：80.25% 一期 规划总用地面积：86468.57平米 占地面积：16822.08平米 总建筑面积：1962545.80平米 SWOT分析之优势分析： 1、区位优势 本项目位于咸阳世纪大道西段，北靠渭滨南路，拥有身居世纪大道的区位优势的同时也拥有咸阳区域内相对的地段优势。区位未来强大的增值潜力预示着项目强大的增值潜力。 2、规划优势 咸阳世纪大道的形象定位为“国际化的、领航的、示范式的高档居住区”，整体规划以及配套的交通规划，商业以及生活配套规划等和世界同步接轨，是区域内物业价值提升的良好基础。 大型社区，规模大，占地300余亩，是一个集合高档住宅、商业会所、学校于一体的多功能现代化小区 3、配套优势 随着西咸一体化以及奥园、金泰思路花城等项目的逐渐落实，区域内商业配套，生活配套，交通配套等会在短期内完善，而规划中的的每一个大型文体商业设施的落实，都是区