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4C理论在房地产营销中的运用实例 4c理论在房地产营销中的运用实例作者：佚名 时间：2017-9-20 浏览量： 随着房地产市场竞争的日趋激烈和房地产业的理性化发展,目前已经进入“买方市场”,房地产市场营销已从过去的“消费者请注意”的模式,转变为“请注意消费者”的模式。全面引入4c理论,对房地产营销组合进行深层次调整和整合,是房地产企业决胜未来市场的关键因素之一。下面,以笔者全程参与营销策划的大型房地产案例——《太湖之星》来阐述4c理论在实际操作中的运用。 “太湖之星”雄居国家级旅游度假区——苏州太湖风景区长沙岛,占地1800亩,规划建造600多幢别墅。在如此得天独厚的宝地进行大规模的房产开发,无疑给跨世纪的房产营销企划带来了一个机遇,并提出崭新的课题。在实际操作中,我们成功地运用了4c理论: 消费者需求 消费者需求是市场营销的出发点。房地产市场需求具有以下特征: 、需求的多样性。由于不同消费者的收入水平、文化程度、职业、年龄和生活习惯等不同,自然会形成各式各样的兴趣和爱好,因此对于房地产区位、房型、功能的要求自然也就会有差异,这种差异也就形成了房地产需求的多样性。 2、需求的层次性和发展型。人类的需求是有层次的,需求是逐层上升的,只有在较低层次的需求得到满足后,才会产生较高层次的需求。由于受到收入水平的制约,对房地产的需求同样也带有一定的层次性,如高档别墅、高档公寓可能属于较高层次的需求;普通商品住宅属于中等层次的需要。然而随着收入水平的提高和科学技术的进步,需求也是在不断发展的,如房型由简单的“大卧室”向“大厅小卧明厨明卫”发展。 3、需求的双重性。由于房地产既是生活消费品,同时又是一种投资品,因此,房地产需求具有消费需求和投资需求的双重性。消费者购买房地产既可以供居住使用,同时又可以作为投资,达到资产升值保值的目的。 4、需求的综合型。房地产市场需求是一种综合需求,它不仅是对房屋建筑质量的要求,而且是对居住质量的要求。例如,上下班的交通费用以及花费时间、居住区的环境质量、居住区的治安状况以及邻里关系的和睦程度,都会直接影响到居民的居住质量。而居住质量下降将会导致消费者对现有居住条件的不满,从而产生新的需求。 5、需求的可替代性与联系。房地产商品需求的可替代性,不同于一般商品一般意义上的可替代性。由于房地产商品的异质性,一般认为,房地产商品在同一供需圈内是可以相互替代的。再者,如果从投资需求的角度来考虑,房地产作为一种投资工具,当它的投资收益下降时,消费者就会转向其它的投资工具。 根据房地产市场的需求特征,在营销策划过程中,首先应针对不同项目细分房地产市场需求,在深层次上寻找和挖掘物业在区位上的有效需求,选择开发目标市场。只有非常清晰、准确地了解市场需求,才能为以后的设计、开发、销售打下基础,更好地去满足需求。 以《太湖之星》营销为例,在项目策划前期,我们经过详尽的市场调查,根据西方着名学者马斯洛提出的“人类需求层次理论”,对房产市场需求进行科学地分析预测;人的需求表现为由一个低层次到高层次的过程,长期居住在都市里的人们,尽管享受着城市生活所带来的便利和繁华,但不可避免地要承受随之而来的喧闹和尘嚣;当人们的收入达到一定的程度,必然要追求闲暇、自然的居住方式,希望通过与自然的亲近来释放压力、实现自我,于是便产生了对生态型假日住宅的需求。对这种需求的研究分析表明,假日住宅与日常住所的距离在100-200公里之间为宜,一般跨市界或省界,甚至国界,因为这样会给居住者心理上造成一种距离感,使其有身居异地的轻松感,从而可以彻底摆脱日常工作的种种繁琐和紧张状态,这种心灵上的栖息是其他居住方式所无法比拟的。鉴于此,我们高屋建瓴地提出“太湖之星——东方加勒比,中国首座山、水、高尔夫生态型假日时光” 4c理论在房地产营销中的运用实例作者：佚名 时间：2017-9-20 浏览量：的营销策划主题。 产品定位:建有高尔夫、马场、游艇等高级配套设施的豪华别墅山庄,其目标客源具有相对的稀缺性,同质性较少,个性化较强,这类需求有两种:企业需求和个人需求。 一是企业需求。企业购买“太湖之星”别墅的目的可分成:高级管理阶层作为第二居住地;作为企业员工休假、旅游的疗养基地;作为对固定资产投资,实现企业富裕资金保值、增值的功能。 二是个人需求。以个人行为购买“太湖之星”主要有以下几种目的:作为家庭度假、休闲的场所;有富裕资金作为投资回报的工具;已有住房,为完善居住环境而购买的“第二居住概念”;作为资金保值、增值的投资工具;为了某些特殊用途。 消费者需求的准确定位,为确定指引了方