业委会关于《朝阳园物业服务与管理委托合同》草案文本的说明.doc

业委会关于《朝阳园物业服务与管理委托合同》草案文本的说明 业委会关于《朝阳园物业服务与管理委托合同》草案文本的说明提要：关于本草案中具有“朝阳园特色”的部分尽管本草案的一些基本元素和要求，来自于建设部所提供的“物业管理合同”的模版 更多精品来自行政 业委会关于《朝阳园物业服务与管理委托合同》草案文本的说明 尊敬的朝阳园全体产权人： 为使园区产权人对目前业委会所提交的《朝阳园物业服务与管理委托合同》草案（以下简称“草案”）的起草工作过程中的重要内容进行了解，业委会现将有关问题向园区业主报告如下： 一、关于草案提出的背景 经2017年11月01日朝阳园第二次业主大会批准生效的《朝阳园临时物业管理委托协议》（简称“临时协议”）即将于2017年１０月30日24时到期终止。为维护朝阳园全体业主的合法权益，保证朝阳园的正常生活与工作秩序，明确园区业主与在园区内进行物业服务管理的物业公司双方之间的权利与义务，防止再次出现园区物业服务管理的“法律真空”，依据《朝阳园业主公约》（以下简称“公约”）、《朝阳园业主大会议事规则》（以下简称“规则”）和临时协议的相关规定与要求，朝阳园业主大会需要在临时协议终止之前签订一份新的、相对长期稳定（法律要求的时间为两年）的物业服务与管理委托合同，以使朝阳园物业的品质与生活秩序继续维护和提升。所以，本草案的提出势在必行，而且不能拖延。 二、关于为什么要续聘现有的物业公司继续从事园区物业服务管理工作 目前在朝阳园从事物业管理服务的，是第一太平戴维斯物业管理顾问（北京）有限公司。该公司自园区一期开始成立即担任物业管理服务，其在国内高端楼盘的物业管理服务市场具有一定的品牌知名度。当然，业委会也注意到这几年由于种种原因，园区物业管理服务的确出现了一定程度的下降，其管理服务水平也开始受到部分业主的质疑。但是，更换园区的物业管理公司，是一项极其严肃、复杂、涉及一系列法律程序、牵涉众多利益方的重大系统工程。如处理不当，会对园区造成灾难性的影响。因此，业委会基于下述理由，认为朝阳园业主/产权人可以考虑续聘第一太平戴维斯来承担对朝阳园的物业服务管理工作： 1、根据法律实践和一般惯例，在同等条件下第一太平戴维斯拥有优先续约权； 2、第一太平已经在朝阳园项目上运行多年，继续承担项目管理，有利于园区稳定； 3、第一太平年初以来更换了管理处的管理团队，在改进服务质量方面有一定的起色和变化； 4、园区多数业主对第一太平已经有一定程度的了解； 5、第一太平基本上接受业委会提出的合同草案条款和条件； 6、在上述前提成立的情形下，朝阳园没有再进行招投标的必要和时间。 三、关于本草案的形成过程 鉴于草案内容关系到园区的重大利益，业委会一直就将草案内容的起草、草案的谈判乃至最终的签约作为业委会2017年最重要的工作来进行。 首先，业委会自去年年底即将这一工作列入2017年的工作计划，并形成“倒计时”安排，以突显这项工作的重要。在业委会1、2月份的多次例会对草案内容的基本原则、框架、朝阳园特色等进行充分讨论的基础上，由条法委员提出草案的讨论稿。然后，业委会各委员之间以及全体委员例会又进行了多次讨论、修改、完善（至少6稿），并在5月底对草案进行了最后的通稿讨论。业委会于5月初将该草案提交第一太平物业，并明确告知，如果第一太平对草案的基本原则和立场有困难且难于接受，请务必于5月20日之前明确答复，以便朝阳园业主有足够的时间招聘新的物业管理公司。2017年5月18日，物业公司回复，除个别条款需要双方进一步讨论外，第一太平原则同意草案内容。在此基础上，又经过双方几轮讨论，确定了目前的版本。 四、关于本草案中具有“朝阳园特色”的部分 尽管本草案的一些基本元素和要求，来自于建设部所提供的“物业管理合同”的模版，但业委会仍然根据朝阳园的具体情况和特点，强调和增加了一些在过往实践证明对业主有重要影响的内容和条款，其中较为重要的内容有： 1、关于草案起草的主导角度：不同于以往朝阳园一期和二期物业管理合同为开发商主导、反映当时开发商诉求和立场的管理合同，本次草案的主导起草工作是由业委会发起，因此，其出发点和侧重点也首先是园区业主； 2、关于草案附件的服务标准：本草案强调服务，并注重标准。以往的合同，对物业管理服务的标准没有非常明确、具体的规定，因此业主和物业公司之间会经常因对标准的判定而发生争议，从而影响物业管理服务质量。为解决这一问题，本草案首次将《物业管理服务标准》作为合同的一部分。它涉及园区综合管理服务、保洁、保安、工程设备维护、会所管理、底商管理、停车场等各个方面的工作，并对这些工作的标准全部进