中国物业管理存在的问题及对策分析.doc

中国物业管理存在的问题及对策分析 中国物业管理存在的问题及对策分析提要：从体制上考察我国两万余家物业管理企业，80%以上的是国有体制；如果我们再从中国物业管理企业产生的来分析 更多精品：人事 中国物业管理存在的问题及对策分析 中国物业管理作为一种朝阳产业，提供的是一种特殊服务。这种服务不但可以使业主和用户在商品房的消费中，享受到的便利和效用；同时也可以实现房产的保值和增值。本文分析了中国物业管理中存在的问题，并提出了相应的对策。 中国物业管理作为一种朝阳产业，提供的是一种特殊服务。这种服务不但可以使业主和用户在商品房的消费中，享受到的便利和效用；同时也可以实现房产的保值和增值。作为推动市场商品化改革进程的重要措施，物业管理可以解决长期以来房地产市场不活跃、房屋管理滞后的瓶颈问题。 1体制问题 从体制上考察我国两万余家物业管理企业，80%以上的是国有体制；如果我们再从中国物业管理企业产生的来分析，全国有70%以上属于房地产开发商自办的企业，20%属于房管所或后勤单位改制，只有10%属于产权自主型的物业管理企业。 2法律法规滞后，体系不完善。 中国物业管理行业的立法明显滞后：20年的时间，没有国家级行业法规可以遵循。在退而求其次的情况下，国内第一部地方性物业法规《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的出台时间是1994年，而深圳成立第一家物业管理公司的时间是1981年，中间有13年是法规空白期。 3政府职能的问题 （1）政企没有完全分开，企业无法独立运作。 （2）政府职能错位或越位，政府仍习惯于对企业经营活动直接干预。 （3）管理层、管理部门过多，中国物业管理手续繁杂，往往一个小区的物业企业要应付20多个部门的检查管理。 4市场化程度不高。 （1）中国物业管理项目的获取大多是暗箱操作，市场竞争机制还未真正形成。 （2）市场化程度不高还表现在物业管理的价格管理体制与运行机制上。 5、物管企业规模小，难以发挥综合优势。物业管理企业规模小，难以发挥群体优势，而且绝大多数企业存在着经济效益差，亏损严重等问题。 6、物管企业经营的风险问题 7、中国物业管理从业者的素质问题。物业管理行业从业者素质偏低，管理服务不到位。 原因： 1政府方面 （1）由于以前中国物业管理作为房地产业的一个售后服务部门，没能引起有关部门的重视，以及物业管理涉及部门过多，因而导致物业管理法规制定不及时不完善。 （2）由于受传统计划经济观念的影响以及出于本部门自身利益考虑，政企没能真正分开，而且政府对企业干预过多，缺少服务意识。 （3）对物业管理的宏观管理目标不明确，是进行分业经营还是分业与联合经营共存，是强（4）物业管理作为一个新兴行业，政府没有出台相应的扶持政策，导致物业管理过分依赖于开发商，难以真正独立出来。 2企业方面 （1）没有建立起真正的现代企业制度，产权不明，权责不清，不能独立经营运作。 （2）发展方向不明确，限于现实情况，只能以副补主和靠开发商补贴，导致物业管理服务质量难以提高，形成不计成本的恶性竞争，对整个行业造成伤害。 （3）由于法规不完善，经营风险意识不强，导致物业管理收益与风险极不对称，一件官司往往就会毁掉一个企业。 （4）由于中国物业管理在国内尚属新兴行业，缺少完善规范的教育培训体系，许多从业人员都是“半路出家”，导致物业管理的服务质量不尽如人意。 3社会方面 （1）由于大多数消费者刚从计划经济的福利中走出来，缺乏对物业管理的消费意识，还在怀念过去的“免费午餐”。 （2）业主法制意识淡薄，加之法规不完善，业主只一味强调权利而忽视相应的义务。 （3）社会关注程度不够，许多媒体只是关注所谓的新闻卖点，一有纠纷就纷纷对物业公司 （4）行业协会还没有完全发挥其应有的作用。 对策： （一）政府方面 1、物业管理重在立法 （1）从物业管理业务来看： 一是建立房屋及维修管理的法律、法规、规章。 二是建立设备设施管理法律、法规及规章。 三是建立环境卫生管理的法律、法规及规章。 四是建立 中国物业管理存在的问题及对策分析提要：从体制上考察我国两万余家物业管理企业，80%以上的是国有体制；如果我们再从中国物业管理企业产生的来分析 更多精品：人事 保安保卫、消防管理的法律、法规及规章。 （2）从市场主体来看，还应建立物业管理行业管理办法、物业管理企业管理办法、业主委员会管理办法等。通过这些法律法规、规章及办法的制定与施行，