思源天津蓝海苑项目营销报告.ppt

蓝海苑项目营销报告 本案营销目标 项目区位——本案位于空港板块和津滨走廊地带的交叠位置，紧邻外环，周边分布多条主要交通干道。 项目面临的发展机遇—天津城区人口和产业东移和滨海新区西扩 东丽区战略发展思路：连接两区（中心市区、滨海新区）、依托两港（海港、空港）、着眼一带（津塘公路、先锋路为轴线的津滨城区带）三区（大毕庄商贸区、东丽湖旅游度假区、北部农业产业园区）及七个乡镇工业园区 项目面临的产业环境—依托周边资源，形成五大产业 本案依托周边资源，五大产业现状比较突出； 以空港各大园区推动的相关临空、物流及会展等产业 滨海国际机场所带动的航空产业、以及港口所带动的相关产业。 天津房地产市场走势——2008年预计整体均价增速放缓，成交量维持在2007年下半年水平 2008年环外环以内的竞争加剧 华明镇成为未来开发热点 东丽湖内部各项目的现状和后期规划 东丽湖内部各项目的现状和后期规划 东丽湖区域同类型产品户型分析 东丽湖区域同类型产品的成交客户分析 东丽湖未来出让土地 空港加工区内的在售居住类物业及未来潜在开发给项目带来较大的竞争压力 空港加工区内的潜在竞争项目 空港加工区内同类型产品户型分析 空港加工区内同类型产品成交客户分析 天一MALL的规模效应，万科的合作开发，将使其未来成为区域的引领 开发商：东泰世纪投资开发有限公司 容积率：0.80? 占地面积：100万平方米? 建筑面积：81万平方米? 天一MALL项目定位为综合性商业地产项目，主要涉及家居建材，餐饮，不夜城休闲，汽车展示，室内商业步行街，配套项目包括家庭游乐场，高档旅游文化俱乐部等，成为集购物、休闲、旅游、文化为一体的综合性项目，力求以前沿创新概念和差异化经营特色成为环渤海旅游消费地标式建筑群，并实现与正在开发建设的海河中下游经济带，机场经济圈形成相互呼应之势。 一期规划建筑面积25万平米，将于2005年内开工，预计2006年10月竣工。 目前在建的圆形商业体为售楼处，以后改为业主会馆；方形建筑为办公。 来自世界品牌500强的国际连锁家居建材巨头——瑞典宜家家居与天一MALL正式签定合作协议，投入巨资兴建大型家居购物中心。 万科地产已与天一MALL合作，联合开发配套公寓部分。 项目所在外部环境总结 项目本体基本属性 项目附属条件——居住氛围浓，配套、环境、交通有待改善 一期产品分析—— 小户型两室三室畅销，大户型复式消化率低 一期产品已成交客户分析——基本来源于民航系统内部员工的购买 未售产品分析——小三居成主力，大户型产品比例较大 未售产品分析—— 户型分析 未售产品分析—— 户型分析：平层 未售产品分析—— 户型分析：平层 未售产品分析—— 户型分析：复式 发现项目问题 项目SWOT分析 拟定项目操作思路 操作方式：将顶层复式一分为二，保证单套户型面积在130-150平米左右 难点： 拆分户型将增加工程成本，增加资金压力； 拆分户型将影响工程施工周期，延时入住时间； 拆分户型还将对户型面积进行重新测量，为前期已销售产品造成问题。 建议：不采用此形式，风险较高 拟定项目操作思路 操作方式： 将二期8、9、10号楼与一期剩余产品整合，并分期推出，拉大价格提升空间，同时随着工程进度不断改善工程现场环境，并逐步开展绿化景观建设，营销良好的居住氛围； 难点： 前期顶层复式大户型销售速度将会较慢，影响起快速消化，但随着环境的不断改善，以及差价挤压策略等，可进一步促进其消化； 建议：此方式虽也有一定风险，但可执行性较高，在现有销售形式下，进行合理调控，促进顶层复式大户型的销售，因此后续执行方案将以此思路为主要依据。 根据思路2拟定相关策略 策略1：挖掘项目价值，提升项目形象影响力 此策略针对问题：项目本体问题、附属条件问题、销售管理问题 策略2：突破区域限制，寻找高端客户 利用高端客群的社交圈有效地针对潜在购买者进行营销活动。 打破销售瓶颈，增加营销过程中与客户的多点接触。 提升客户满意度、口碑和忠诚度。 凭借已成交客户对项目的认知度和忠诚度，利用营销传播渠道中客户口碑相传的效应大力推广，为项目的成功销售创造良好的品牌效应，同时产生销售推广上的经济效应，并为项目后期的推广奠定良好的轰动效应。 基于IT技术（数据挖掘）的管理系统，探索客户复杂、多层次、全方位的需求 策略3：价格预告，挤压销售 策略4：合理调控，扩大渠道拓展，提高销售速度 通过有效营销策略的实施，吸引地缘性客户与产业客户的广泛关注，实现未来成交客户来源与比例的调整与变化 销售中心及工地现场包装调整——提升项目形象 示例图片 建立项目引导系统——增加客户对项目的识别 示例图片 项目销售控制——价格调控，步步为营 项目销售控制——产品调控，借势布局 客户渠道拓