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京沪穗物权法与物业纠纷调研 京沪穗物权法与物业纠纷调研作者：佚名 时间：2017-8-1 浏览量： “花钱买冤家”,似乎正成为众多个人房产拥有者对其物业管理公司的普遍感受;当富裕起来的中国老百姓自掏腰包几十万、上百万的购置商品房后,“我的物业我做主”的所有者权力正在遭遇物业管理公司这一外来者挑战。 一个原本定位于服务者角色的物业管理公司,为何一进入中国就演变成了管理者,甚至统治者? 随着《物权法》的面世和民间意见征求工作的推进,纠纷不断、冲突升级的物业管理矛盾终于有望彻底化解。 《物权法》前夕的物业风云 如果不是《物权法》,工科出身、落户上海柳州路、康馨家园的廖建毅根本都不知道这些年的“郁闷”源自法律的缺席。就地下停车库和物业管理公司展开“拉锯战”的廖先生从每月400元“斗争”到350元,正满足于50元的“战绩”,一纸《物权法》却“促使”他彻悟小区物业复杂的“深水斑驳”。 而北京海淀区五孔桥永金小区的杨小姐,8月23日一大早,意外发现停在小区的奥迪车前方机器盖被划了3道“伤痕”,而更让她意外的是,与她的奥迪车同遭黑手的车辆竟多达13辆。于是十多位受害者一大早就围住了刚被“解雇”的物业管理公司。 8月28日,《物权法》征求意见轻轻画上一个句号,有传言称,2017年5月1日《物权法》将正式出台。随着《物权法》脚步声临近,积怨有日的业主、众矢之的的物业公司心态各异。 9世纪末发轫美国的物业管理,1981年“抢滩”中国深圳,随即在北京、上海等大中城市迅速发展。目前,全国物业管理企业已超过2万家,从业人员突破200万人,物业公司已经发展成为一个潜力巨大的新兴行业,物业管理水平也成为现代城市居住环境的重要“参数”。 为了弄清《物权法》前夕的物业现状,《中国经济周刊》组织了京沪穗联合新闻调查。 北京:物业征费的深水“旋涡” 初秋的北京,从躁热里走出,已经有了一些凉爽,而围绕物业费征缴争执双方,各自的怨气都在继续升温。 “我家没有汽车,凭什么让我们交纳一样的停车场维护费?”东城某小区的业主们愤愤不平。 “我们住在郊区,为什么收取的物业服务费要按照城市的标准?而服务质量上,我们却没有享受到与城里一样的待遇?”京郊某小区业主四处“告状”。 西城某小区业主徐先生接受《中国经济周刊》采访时说:“我们小区,没有地下停车位,只好将原规划中的小区绿地变为地上停车场。于是很多没有车的业主认为,小区绿地等公共区域,本是所有业主共有的,因此,为体现公平原则,物业公司对没有汽车的业主,是不是应该给予补偿?。” “按时交纳物业管理费,是业主最起码的义务。然而,现在我们收钱就像个‘龟孙子’,碰上‘赖皮’的业主,你说我们能怎么办?没钱就不能运转,还谈什么‘为业主服务’?”某物业管理公司经理,面对《中国经济周刊》记者,也是一肚子“苦水”。 除了按照住房面积交纳物业管理费用,北京地区还存在共同的物业收费问题—暖气费的收费标准。 《中国经济周刊》调查了解,目前,暖气费的征收沿用的是物业费的办法,即按住房建筑面积征收。这引起很多业主的不满,有业主写信到北京市“市长信箱”,强烈要求暖气费应该按照使用面积收。 “楼道、阳台上都没有安装暖气片,却同样按建筑面积交暖气费。我实在不理解,北京市发改委为什么就不能规定按照使用面积交付暖气费?某些政府部门制定的那些不伦不类、不合情理的政策,实在让业主窝火。”某业委面对《中国经济周刊》采访时激动地说。 有调查表明,北京市商品房小区平均物业收费率仅为65%。这里面原因尽管多种多样,但是收费不透明、超标准乱收费、服务与收费不符等弊端,显然已成为业主拒交物业费的主因。 中国青年政治学院法律系杨支柱教授告诉《中国经济周刊》:“我个人的看法是,物业的使用和物业维护所发生的所有费用中,如暖气费、 京沪穗物权法与物业纠纷调研作者：佚名 时间：2017-8-1 浏览量：维修费、电力水泵的折旧费,应该按照套内面积收款;另外一部分的水泵使用费、电梯使用费、保洁费、保安费、化粪池清掏费等,应该按户分摊,不应该按面积计算。” 然而,事实上,即使按照上面计算法来收款,由于业主对于公共设施部分的占用程度不同,业主之间对物业服务费的分摊,也还是常常会出现分歧甚至纠纷。 另一个跟业主交纳费用有关的是公共维修基金,它的分摊和管理,目前也已成为买房人关注的热点。业主公共维修基金的钱是从哪里来的?而这些钱又用到哪里去了?公共维修基金管理归属是谁呢? “按照有关规定,维修基金是业主所交纳房款总额的2%里抽