尚美佳华厦·生态时代价格报告.pptVIP

价格报告思路 1 项目背景分析 2 定价策略及方法 3 核心均价的推导 4 价目表形成及验证 4.价目表的形成及验证 4.1价格表制作办法 2.2 价格策略推导 4.2价格表形成 4.3价格策略的导入 4.4入市均价建议 4.1价目表的制作方法 精细打分 ——为产品优劣打分，建立合理的价值体系； 精确致导 ——精确制定影响价格的因素和权重，进行销售和策划分别爬楼打分； 精准销售 ——特殊单位特殊处理，确保价值最大化，主力户型合理价格确保销售速度。 4.2价格表形成——影响价格的因素和权重 本项目标准层打分调差因素及权重参考了区域内其他竞争项目的产品共性，如城市公馆、聚丰大城际、轩辕世家等； 权重设置的基本原则是客户购买时的关注度及产品本身差异度。 分项 环境 园林 噪音 朝向 通风采光 视野 户型 权重 30% 15% 10% 5% 5% 10% 25% 项目标准层调差因素及权重： 4.2价格表形成——平面调差 高层采用8层作为基准层； 特殊单位如赠送入户花园、空中花园、阳台等情况的处理将在后续价格体系完成后额外处理，平面调差中不考虑该因素。 平面调差原则： 平面差参考市场平面差操作标准，取整体比准价10％，即350元。 滨河公园 6# 18F 高新广场 中心 园林 入口 3# 18F 2# 24F 5# 18F 1# 24F 4# 18F\24F 4.2价格表形成——平面调差 滨河公园 6# 18F 高新广场 中心 园林 入口 3# 18F 2# 24F 5# 18F 1# 24F 4# 18F\24F 分项 环境 园林 噪音 朝向 通风采光 视野 户型 系数 基准价 权重 30% 15% 10% 5% 5% 10% 25% 100% 3488 1# 9 10 9 10 10 10 10 0.96 3348 2# 8 9 7 10 10 9 9 0.86 3000 3# 10 10 10 10 10 9 9 0.965 3366 4# 9 9 7 10 10 9 9 0.89 3104 5# 8 9 8 10 10 9 9 0.87 3035 6# 8 8 7 10 10 8 10 0.86 3000 3000 3000 3348 3366 3104 3035 基准价范围3000-3366元，平面差符合350元左右； 项目实际楼栋户型存在东、西户差，平面调差中不考虑该因素。 本图所标价格为8层基准价 4.2价格表形成——平面调差建议 户型 套数 价格处理 备注 3#东户、4#西户 加100元/㎡ 楼王产品，产品亮点突出，数量有限 1、2、3#西户 加50元/㎡ 270°景观视野，园林、广场尽收眼底 1、5#东户 5、6#西户 加30元/㎡ 景观园林，广场视野良好 两房不通透户型 加20元/ ㎡ 户型位于楼栋中间，园林效果较好 2、4、6#东户 不加 户型临高新五路，噪音大，视觉效果差 特殊单位的选择依据产品对比优势、数量和受客户关注度； 对楼王产品及部分稀缺产品价格单独调整，作为项目的明星产品，确保更大化实现价值，树立价格标竿。 客户关注度高，产品稀缺，加价控制在5万以内 4.2价格表形成——平面调差示意图 +100 +100 +50 +50 +50 +30 +30 +30 +30 +30 +20 +20 +20 +20 +30 +20 +30 +20 +30 对于后期认筹抢手楼层、户型，上述平面调差没有考虑在内 +0 +0 +0 4.2价格表形成——竖向调差 低楼层距离园林较近，景观差异不大，1-8层层差20； 高楼层因客户消费习惯首选中间段10-20层，故9-24层层差40。 即：1-8层价差160元/平米；9-24层价差600元/平米；9-18层价差360元/平米（不含平面价差） 1#楼为例：8层基准价为3348元，最低楼层基准价为3188元/平米；最高楼层为3948元/平米。 5#楼为例：8层基准价为3035元，最低楼层基准价为2875元/平米；最高楼层为3395元/平米。 竖向调差原则： 4.2价格表形成——付款方式和平均折扣率 付款方式折扣 付款方式 折扣率 预计比例 综合折扣 一次性付款 98% 　 0.985 首期二成及以上 99% 　 各种促销优惠 99% 30% 0.003 实收折扣 　 　 0.982 本项目的综合折扣率为：0.982 4.3价格策略的导入 第1批房号 第2批房号 第3批房号 目标： 利用前期积累客户消化瘦狗产品 保证开盘销售套数，启动整体销售 产品组合： 30％明星＋45％现金牛＋100%瘦狗 目标： 主推现金牛产品实现项目均价 产品组合： 25％明星