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移动互联思维下的营销思考 荣宝御园下阶段营销思路沟通 2014/06 市场与竞争 关键词1：大盘跳水，优质新盘低价入市 时间 在售项目 金科城 恒大雅苑 绿地香榭丽 1月 7100 7800 　—— 2月 7100 7800 　—— 3月 7100 7900 　—— 4月 7100 7700 6900 5月 6340 7000 6800 销售阶段 项目 户型区间 入市时间 销售均价 上周去化 在售项目 中建锦绣城 80-135㎡ 2013.6 7500 7 恒大雅苑 85-135㎡ 2012.12.28 7000（1500精装） 15 西城济水上苑 90-140㎡ 2013.1.8 7100 2 金科城 86-140㎡ 2013.9.15 6470 9 绿地香榭丽公馆 90-140㎡ 2014.4.27 6700 14 龙湖名景台 90-140㎡ 2014.5.30 13#8160 14#7700 16#7500 10 中建锦绣蘭庭 90-120㎡三室 2014年 7000 11 海亮艺术华府 83-30㎡ 2014.4 6800 9 恒大金碧新城 126-136㎡ 2014.4.9 7700（1500精装） 18 恒大翡翠华庭 135-200㎡ 2013年 8300（2500精装） 5 外海中央花园 90-143㎡ 2014.4.26 7450 8 蓄客项目 大尧风华盛景 82-140㎡ 2014年 未开盘 —— 鑫苑世家公馆 80-140㎡ 2014年 暂无 上周认筹15，累计173 恒大天玺 170-204㎡和245-255㎡ 2014 暂无 —— 区域平均 7002（剔除精装） 9.8套 随着成交市场的冷淡，区域内典型项目纷纷出台应对措施，在售项目纷纷调价，品牌开发商如龙湖等低价入市，抢货先行。 关键词2：价低量未升，跳水持续进行时 面对市场下行大势，区域内部分龙头企业迅速做出反应，纷纷出台定价调价策略，但通过以上两组数据对比分析，当前市场降价行为尚未产生正面效果，各项目成交量继续呈下滑态势，当前市场并未行至谷底。 时间 项目 金科城 恒大雅苑 绿地香榭丽 1月 7100 7800 　 2月 7100 7800 　 3月 7100 7900 　 4月 7100 7700 6900 5月 6340 7000 6800 时间 项目 金科城 恒大雅苑 绿地香榭丽 1月 5 100 　 2月 8 131 　 3月 120 123 　 4月 62 105 180 5月 57 95 70 2014年上半年度，西客站片区呈现大盘林立、跳水竞争的整体态势。被动市场环境下，各典型项目纷纷调整价格策略试图以价换量，但目前均未取得理想预期，市场下行态势依旧明显。 产品竞争力分析 竞争力解读1：面临西客站版块群狼竞争 西客站版块 核心资源 高铁西站/城市新区 热销户型 90-110㎡ 平台价格 6500-7800元/㎡ 区域供应 160万方 市场地位 济南西部刚需聚集区 本案 龙湖项目 恒大雅苑 恒大翡翠华庭 中建锦绣城 绿地爱丽舍 金科城 济水上苑 绿地国际花都 龙腾国际花园 海亮艺术华府 天朗蔚蓝城邦 大盘+大品牌+低价+好产品+强势配套+好环境+强营销 恒大雅苑 中建锦绣城 恒大翡翠华庭 恒大天玺 外海中央花园 金科城 海亮艺术华府 大尧风华盛景 龙湖名景台 竞争力解读2：与区域百万大盘相比，竞争力不足 本案 金科城 恒大雅苑 绿地新里爱丽舍 品牌 山东地产品牌企业三十强 中国地产品牌十强 全国TOP 10 全国TOP10 规模 7.6万小体量 150万大盘 66万大盘 92万大盘 地段 齐州路与兴福寺路交汇处 经十路与齐鲁大道交界处 齐鲁大道与青岛路交汇处路北 槐荫济齐路与二环西路交汇处西100米 交通 轻轨、西客站 轻轨、西客站 轻轨、西客站 二环西路 园林 中式园林 渝派园林 欧陆皇家园林 法式园林 生活配套 少量社区底商、1万市政绿地 项目配套齐全、全维综合体 配套齐全，超市、餐饮、艺术娱乐中心 配套齐全 学校 内部规划无学校 幼儿园 内部规划无学校 实验中学 物业 美嘉园物业，二级资质 金科物业，全国物业TOP30 金碧物业，一级资质 绿地物业 交房标准 毛坯 毛坯 1500元/㎡精装 毛坯 品牌弱 资源共享 可注入 可挖掘 体量小 无优势 可提升 　价格竞争力对比 荣宝御园 金科城 差额 两房面积 95 86 9 价格 7000 6570 430 总房款 66.5万 56.5万 10万 价格竞争力分析　 荣宝御园 金科城 差额 三房面积 113 101 12 价格 7100 6620 480 总房款 80.23万 66.8万 13.43万 无优势 VS 无优势 无优势 优势不明显 竞争力解读3：本案主力户型与