嘉德置地产品和战略及运作模式研究报告2009年_部分1.pdfVIP

万达集团万达集团内部内部研究报告研究报告 万达集团万达集团内部内部研究报告研究报告 总第总第 12 期期 总第总第 期期 2009.082009.08 2009.02009.088 前前 言言 前前 言言 前前 言言 前前 言言 作为进入中国最大的外资商业地产投资和运营管理商，凯德 （capitaland，在新加坡企业名称为“嘉德”）无疑是国内商业地产领域 的一支不容忽视的重要力量。截至2008年底，嘉德置地在全球范围内的购 物中心数量超过了 90座，持有和管理的商业面积约为 586万平米。其中， 在国内拥有 58家购物中心 （总租赁面积超过370万平米）。凯德还在一、 二甚至三线城市快速扩张，2009年计划在中国新开 9家购物中心，2010年 和2011年将各新开 10家，今后三年的总投资额估计在 235亿元人民币左 右。在很多城市，万达与其短兵相接将无可避免。 因此，我们作为国内商业地产领军者，不仅应该站在竞争者的角度去 认真审视对方，而且更要深层次地去了解对手，以获取借鉴。有鉴于此， 商业地产研究部在广泛收集资料、多方调研和访谈的基础上，形成本报告， 拟从产品特点、公司战略、发展模式等三个维度对凯德的购物中心业务进 行相对全面、详尽、深入的分析。本报告不尽准确之处，敬请指出。 产品篇产品篇：：由于万达集团在写字楼、酒店、公寓方面与凯德的产品策略 产品篇产品篇：： 有所不同，本研究报告仅从购物中心类型角度，围绕凯德旗下购物中心的 共性和个性特点，对其在中国的主要购物中心品牌“来福士”和“嘉茂” 系列进行分析研究。需要说明的是，凯德本身作为成熟的上市公司，其购 万达集团万达集团内部内部研究报告研究报告 总 总第第 1212 期 期 万达集团万达集团内部内部研究报告研究报告 总总第第 1212期期 物中心产品策略的核心不同于万达现阶段 的 “安全”，而在于 “收益 ”， 强调租金收益和业绩增长，这也是其整个产品策略的主线。 （1） 凯德在购物中心的商业规划和经营中的不少做法，尤其是对百货和超 市主力店客流的利用，值得我们思 和借鉴； （2） 在租金收取方式上，纯租金与 “保底+抽成”方式并存，而且后者正 在成为其强调的方向； （3） 满铺不是开业的必要条件，入驻率达到 80% 以上即可开业，会适当在 部分最佳位置和主通道留白，便于开业后租户的调整和租金价格的提 升； 战略篇战略篇：：在集团层面推行 “有纪律扩张”的多元化战略，业务范围基 战略篇战略篇：： 本涵盖了房地产开发、投资、物业管理、服务运营、资产管理、房地产金 融等各个环节，贯穿了房地产行业的整条价值链 。业务配置多样化和地域 分布分散化有利于企业协调、均衡发展，有利于维持收入和业务发展的相 对稳定 。同时，凯德非常重视稳健的财务政策，强调风险控制 。 凯德高度重视中国市场，进入中国后因地制宜地对其 自身战略进行了 一定的调整，推行 “多元本土化 ”的总体战略。凯德在华战略可以概括为 以下三点： （1） 凯德在中国