X方庄项目可行性研究报告-85P.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * 典型小户型项目客户描述——gogo新世代中心 客户定位 gogo新世代 25-35岁之间的年轻人为主，单身或两口之家； CBD的年轻白领、周边生意人等，如：在木樨园做手机生意的和在成寿寺做五金家具的等； 财富积累不深，但经济压力小、时尚品味高、生活标准高，大部分客户拥有私家车； 绝大部分客户购买动机是自住＋过渡＋ 投资，为了方便工作而暂时居住，同时被周边的成熟、时尚型生活、商业配套所吸引，如酒吧、KTV、餐饮一条街、体育健身中心等。 典型小户型项目客户描述——10AM新坐标 客户定位 10AM新坐标 80%是公司年轻白领和机关工作人员，以在CBD周边工作的年轻职员及普通管理人员为主； 年龄25-35岁之间的单身或两口之家； 大部分客户置业目的为过渡性居住，少部分在此投资；因工作地迁入东部，为了方便上班而购买，看重项目与CBD的相对位置，在能够购买偏远区域二居室的情况下，选择在此购买小户型； 大多刚参加工作，财富积累不深，但经济压力小，富有创意，有个性，有修养，有敏感的时尚触觉 客户定位——CBD、亦庄经济技术开发区年轻白领以及投资客为本项目核心客户 过渡性居住客户 分类 共性 “我时代”，时尚新锐，价值观是追求卓越、优雅生活，强调爱、梦与担当。 投资客户 对项目区位和地铁带来的增值充满信心，看重低总价和投资回报率。 首次置业，阶段性居住，参加工作不久，财富积累薄弱，支付能力低，对总价较敏感。 购房主要满足短期居住需求，首要考虑位置和交通；其次由于他们对时尚和品味的追求，在选择物业时 ，对其所提供的生活品质有较高要求，如：生活配套、装修风格、档次等；同样关注物业是否易于后期处置 客户定位 价格定位：精装修酒店式公寓价格17000元/平米 参照市场案例，本项目价格定位为： 居住物业价格： 16000元/平米 办公类物业价格： 16000元/平米 价格定位 市场价格案例（居住）16000元/平米（毛坯） 项目 户型 价格 文成建筑（现房、毛坯） 115平两居；160平米三居 16000元/平米 扑满山（soho，现房，毛坯，230套）近59000平米 80平米；153平米 16000元/平米 gogo新时代（二手房） 47、58、67一居；60两居 14000-16000元/平米 新坐标（二手房） 32、45、55一居 14000-15000元/平米 市场价格案例（写字楼）16000元/平米（毛坯） 项目 面积 单价 扑满山（毛坯大堂精装）近14400平米 200-300平米； 16000元/平米 新坐标（底层写字楼） 　 16000元/平米 项目经济测算及可行性分析 * 地块1：根据收益法测算六层小白楼的市场价值为2757万元人民币 地块1现状： 地下一层，地上六层，该楼为钢筋混疑土框架结构 经济测算 三地块经济指标 　 占地面积（平方米） 建筑面积（平方米） 土地成本（万元） 地块1 1400 7015.9 　 地块2 7078.77 52992 8559 地块3 4055 11715 7490 　 六层小白楼 　 项目内容 建筑面积（m2） 7,015.90 收益年限（n） 50.0 资本化率（r） 7.5% 租金年递增率(g) [根据市场调查确定] 0% 年租金纯收益（万元） 212.50 收益总值 年租金纯收益/(r-g)×{1-[(1+g)/(1+ r)]n} 2757.15 评估单价（取整） 收益总值÷建筑面积 3929.86 地块一现状 楼层 功能 年租金收入（万元） 地下一层 网吧 50 首层 餐饮 60 二层 歌厅 40 三-五层 写字楼 100 六层 自用 　 地下一层 一层 二层 三-五层 六层 合计 年租金（万元） 50 60 40 100 33.33 283.33 经营成本占比 25% 25% 25% 25% 25% 　 年租金纯收入 37.5 45 30 75 25 212.50 地块1：进行重新装修后按照周边写字楼租赁价格2.5元/平米/天测算，项目价值4500万人民币 市场比较法（通过重新装修后出租） 项目内容 收益年限（n） 50.0 资本化率（r） 7.5% 月租金(元/m2) [根据市场调查确定] 75 租金年递增率(g) [根据市场调查确定] 0% 空置率 [根据市场调查确定] 15% 月租金收益 月租金×建筑面积 526,193 空置率 空置率×月租金收益 78,929 年租金收益 (月租金收益-空置损失收益)×12 5,367,164 扣减成本（包括营业税、印花税、管理费、补地价费等） 占年租金收益的25% [根据经验数值确定] 1341791 年租金纯收益 年租金收