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上海国嘉大厦 可行性研究报告 上海投资咨询公司 一九九五年一月 上海投资咨询公司 可行性研究报告编制及审核人员 项目负责人： 报告编制人： 报造审核人： 报告审定人： 目 录 第一章 项目概况 第二章 市场分析 第三章 建设方案 第四章 市政配套及动拆迁 第五章 环保及节能 第六章 项目的经营管理 第七章 工程建设进度 第八章 投资估算和资金筹措 第九章 财务效益分析与评价 附表 投资估算表 1-9 财务测算表 附图 1-10 附件： 1.上海市土地管理局沪土(1994)出让合同第95号“上海市国有土地使用权出让合同”； 2.上海市城市规划管理局沪规市区（93）第533号“关于中漕路106号批租地块规划设计要求的函”； 3.上海国嘉实业有限公司营业执照及其增资批复； 4.上海国嘉大厦有限公司营业执照； 5.上海市经委关于上海锦华喷漆电镀厂三废迁建原址改变土地用途的函的批复； 6.上海市环保局关于上海锦华喷漆电镀厂三废迁建原址改变土地用途的函的批复； 7.上海嘉定城市建设综合开发公司国嘉分公司与上海锦华喷漆电镀厂关于中漕路106地块批租的协议书； 8.上海市土地局资料中心中漕路106号地块土地勘测定界技术报告书； 9.上海市自来水公司关于中漕路106号批租地块给水配套的征询意见； 10.上海市区供电局沪南供电所关于中漕路106号批租地块供电配套的征询意见； 11.上海市煤气公司关于中漕路106号批租地块煤气配套的征询意见答复书； 12.上海市市内电话局关于中漕路106号批租地块通讯配套意见答复书； 13.上海市市政管理局关于中漕路106号批租地块雨污水排放配套的答复书； 14.上海警备区司令部关于拆除中漕路，凯旋路口旧工事的批复； 15.上海市徐汇区市政建设公司关于接受中漕路106号批租地块动，拆迁委托的证明； 16.环境影响报告表。 前 言 上海国嘉实业股份有限公司（以下简称“国嘉实业”）决定在上海市中漕路106号地块开发建设上销商品房，建造地上建筑面积为51000平方米的商业、办公、住宅综合楼一幢，建筑物暂定名为“上海国嘉大厦”。 1994年10月27日国嘉实业与上海土地管理局签订了国有土地使用权出让合同（见附件1），取得了大厦基地的合法使用权。按照上海市城市规划管理局的规划设计要求（见附件2），国嘉实业委托美国ALSC建筑事务所和中国上海华东建筑设计研究院进行方案设计。 1994年10月，国嘉实业委托我公司开展项目可行性研究工作，其依据如下： 1.上海国嘉实业股份有限公司与上海投资咨询公司签订的沪投咨94-57号《技术咨询合同》； 2.沪土（1994）出让合同第95号《上海市国有土地使用权出让合同》； 3.沪规市区（93）第533号文《关于中漕路106号批租地块规划设计要求的函》； 4.国嘉实业提供的有关资料和要求。 第一章 项目概况 1.1发展商基本情况 上海国嘉大厦的发展商为上海国际实业股份有限公司。国嘉实业是由中国国际信托投资公司，香港大成有限公司和上海市嘉定县农工商联合企业总公司共同投资的国嘉光电有限公司（含外资28.2%）。注册地址为上海市嘉定环城路2280号，注册资本为6507万元，实有资本为15246.94万元（营业执照及增资批复见附件3）。 国嘉实业主要经营范围是研制、生产、经营激光、光电、精密机械等领域的产品，全资或参股投资经营其他实业。 由于技术先进，公司获上海市首批知识密集、技术密集型企业称号。目前，国嘉实业下设新品开发部、金属化真空镀膜厂、等离子喷涂厂、光电子仪器厂和光电子器件厂，并设有市区涉外技术服务中心，另在浦东建设出口产品生产基地。目前拥有员工200余名。 自改制以后，国嘉实业充分利用国家有关股份制企业的优惠政策和上海加快发展步伐的机遇，多方位筹集资金，向实现科、工、商、贸、金融五位一体的组合发展，形成“高科技、外向型、多元化”的发展框架，组建了一批全资子公司、控股公司和参股公司，资产规模迅速扩大，各项业务全面展开，进入了大规模发展的阶段。 国嘉实业在房地产开发方面也有良好业绩，已成功地在南海翔地区参与东海花园别墅房产开发项目，并参与了真北路莲花公寓和浦东金桥29、30号地块的开发工作。为了更有效地进行房产开发，国嘉实业于1994年10月注册成立了全资的上海国嘉房地产有限公司。并于1994年11月与香港肖特吉有限公司合资成立上海国嘉大厦有限公司，注册资本1800万美元，负责项目综合开发经营（营业执见附件4）。 1.2项目概况 1.2.1建设必要性 中漕路106号地块原是上海锦华喷漆电镀厂，周围居民住宅林立，并邻近华亭宾馆和已批租建设的华苑大厦。该厂厂房简陋陈旧，主要生产工艺为电镀、喷漆等，“三废”污染严重。多年来虽经多