房地产市场展望和投资策略分析报告2011年平安信托.pdfVIP

平安信托有限责任公司 2011 年房地产市场展 望和投资策略分析报告 平安信托物业策略研究部 2010-12-30 目录 附件 1. 2010 年房地产市场回顾…………………………………3 重点城市住宅房价图…..………………………………23 1.1 政府调控与意料之外的市场表现…………………..3 1.2 购房者与开发商的“强抗压性”………………………3 2. 2011 年房地产市场展望…………………………………4 2.1 宏观经济背景………………………………………..4 2.2 2011 年房地产市场关注点………………………6 2.2.1 投行的市场观点……………………………6 2.2.2 关键风险因素………………………………7 2.2.3 关注但非关键风险因素…………………..11 2.3 转移关键点：从开发商到居民购买力……………14 2.3.1 开发商财务状况相对稳健………………..14 2.3.2 住房供应增加……………………………. 15 2.3.3 住房需求与负担能力……………………..15 2.3.4 2011 年住宅市场-适应性调整………….16 2.4 商业地产市场………………………………………17 2.4.1 写字楼市场………………………………. 17 2.4.2 零售物业市场…………….……………….18 2.4.3 收益率和价格……………………………..19 2.4.4 大宗物业交易……………………………..20 3. 2011 年投资策略分析………………………………….21 - 2 - Ping An Trust Real Estate Research 2011 年房地产市场展望和投资策略分析报告 2010 年 12 月30 日 1. 2010年房地产市场概况 1.1 政府调控与意料之外的市场表现 1.2 购房者与开发商的“强抗压性” 2010 年房地产市场在频繁的政策调控中度过，但市场 - 购房者购房能力未受冲击 对调控政策的回应却在意料之外。政策调控并没有显著扭转 房地产市场的周期性，市场在持续的政策紧缩预期下却未有 政府和市场似乎低估了刚性需求力量，和居民购房的欲 回调，催生政府的调控力度持续加大，但市场的整体成交量 望 –特别在充足的流通性，经济复苏，通货膨胀预期，收 和成交价格表现，显示楼市未有根本性的趋势逆转。 入增长等一系列因素的影响下 - 大多数购房者对房价仍然 保持乐观态度，且购房能力似乎并未受到调控政策太大负面 2010 年初房地产市场延续2009 年下半年强劲的反弹， 影响，购房意愿依然强烈。 4 月份“新国十条”出台对市场产生了明显却短暂冷却效果， 成交量在5、6 月大幅萎缩后又开始逐步回升，价格未见松 - 开发商表现好于预期 动。在9 月底，房地产市场的第二轮调控全面铺开，力度进 一步加大，并对打击投