深圳中信地产南山定位策划方案2003年.pdf

信 信 中 中 圳 圳 深 深 目 项 山 南 报 简 划 策 销 营 深圳市同致业房地产顾问有限公司 西承东就 北靠南依 背靠： 科技园 大社区 西 承 ： 东 就 ： 南山半岛 本项目 华 侨 城 成熟市场 高尚社区 南 依 ： 滨海大道 深 圳 湾 第一章 南山区住宅市场分析 一、 片区市场分析 南山区住宅开发的热点集中在南山中心区、华侨城 和红树湾。南山中心区自1999年滨海大道开通以来价格持 续走高，竞争进入了白热化阶段。 华侨城始终保持高档住宅区形象，红树湾自去年首 拍三块“地王”以来，已成为深圳屈指可数的豪宅区。 科技园随着规划的逐步完善，其住宅市场的巨大潜 力正逐渐显现出来。 1、南山中心区分析 南山商业文化中心区是深圳西部未来的商业、金融和文 化中心。 以中高层建筑为主体，目前在售项目有青春家园、保利 城二期、西海湾花园、海印长城、海岸明珠、观海台等； 预售项目有佳佳豪园等。 住宅市场供应中，三房约占户数总量的54% ，二房约占 21% ，四房约占18%，一房及四房以上约占7% 。 楼盘价格持续走高，均价在5000元/平方米至6800元/平方 米之间。影响南山区销售价格的主要因素是位置、园林 景观和交通等。 2、华侨城片区分析 华侨城风景优美，规划较早，基础设施投入大，是距市 区最近的中高档居住区域之一。片区中北部住宅多为高 层及别墅，如中旅广场、美加广场、海景花园、锦绣花 园、世界花园、波托菲诺、中海深圳湾畔等；南部填海 区住宅多为小高层、高层，如金海燕、新浩城、世纪村、 美庐锦园、碧海云天等。 2 华侨城住宅市场供应中以中大户型为主，面积120—350M ， 楼盘均价保持在8000—10000元/平方米。影响华侨城楼盘 销售价格的主要因素是景观及文化氛围。 3、科技园片区分析 （1）区位特征 深圳高新技术产业园区北起广深高速公路，南临滨海 大道，西临麒麟路，东至沙河西路，总面积11.5平方公里， 规划居住人口10.9万。东接高尔夫球场，拥有永久绿茵地， 远可眺华侨城美景；西南接商业文化中心区，可望深圳 湾蓝色海景。 科技园其居华侨城与南山中心区之间，自然形成为 “西成东就”结合部，其得天独厚的区位优势为其房地 产实现“跨区域”发展提供了必然，成为了华侨城与南 山中心区的补充层。 科技园绝无仅有的科技、教育氛围营造出浓浓的文 化生活气息，并结合滨海的先天优势孕育出了独特的海 洋文化，其国际化高水准地位将无可替代，从而最终奠 定了科技园片区的“跨文化”发展的坚实基础。 （2）住宅开发 片区内目前正在开发的住宅项目不多，规模多在 20000平米左右，并且集中在科技园北区、深南大道沿线 一侧。较典型的有汇景豪苑、深南花园、朗景园、帝景 园、阳光海景、英麒苑、新世纪豪园等。南区典型项目 有招商地产阳光带海滨城。 物业类型由较早开发的高层住宅如深南花园、汇景 豪苑、，转向开发15层左右的带电梯小高层住宅如朗景 园，继而又转向高层开发的趋势，如东方现代豪园、阳 光带海滨城。