2012营销年运城市空港地产项目定位研究报告.pptVIP

定位依据： 1、硬件，本项目的占地面积及土地形态定位为小型精品社区，经济富裕的购房者选择性不强，避开这一方面，开发出适合本项目的小型精品社区，面向80后资金并不富裕而又面临着结婚孩子上学等住房需求。 * 2、人口依据： （1974—1984年）11年中，全市共增加人口47万，年平均增加4.3万人。 （1985—1990年）6年间全市人口净增加40.1万人，平均每年增加6.7万人。 盐湖区常住人口68万，城镇人口43万，农村人口25万。 2008年数据显示盐湖区流入人口13万，其中运城市各县区流入盐湖区10万人，主要以大学毕业生及农村年青劳动力为主。 盐湖区人口占整个运城市人口的比例为11﹪ 1974年-1990年间运城市共新增人口87万人，盐湖区为9万以上。 * 3、市场依据： 80后拥有住房者不超过整个群体比例的20﹪,大多数80后以租房为主。尚有很大的挖掘空间。大型社区面向的消费群体都很宽范，只要是有购房需求的人都是即定消费群，而针对某个特定消费群的专业项目尚无。所以本项目的消费群体定位为80后，那在后续的工作当中就围绕80后这一客户群体展开。 * 4、租房市场： （1）老城区民宅的单间出租，条件较差，租金为200元每月，租客为单身且收入在2000元以下者。 （2）原住居民自建的公寓型出租房，条件较为理想，带普通家具家电，租金为350-500元每月，租客为高收入单身者或两口之家。 （3）各小区内的出租房，条件较好，为两房或三房，租金为500-1000元每月，租客为结婚且有孩子，为满足日常生活及孩子上学等。 * 5、80后收入现状： （1）打工者，分为高校毕业生和农村进城务工青年，月收入1000-3000元不等，占80后比例六成左右。 （2）创业者，各服装城店主，小吃店主，运输公司大型货运车主等，月收入5000以上，占80后比例四成左右。 * 6、80后购房条件： ◆（低首付）无论是打工者或是私营业主，手头积蓄不多，所以首付成为了这部份客户群的一道门坎。 ◆月供低，月收入不稳定，月供不能高于总收入的30﹪。 ◆交通，有直达市区公交足够 ◆生活配套，有简单的日常生活配套（如百货商场，菜市场等）托儿所。 * 依据总结：无论是市场现状、消费群体的需求量、购买能力、本项目的综合素质等，本案定位为80后的精品小户型社区，完全符合市场需求，并能快速销售回笼资金。 * 户型定位：60-70平米两房 50﹪70-80平米两房 30﹪80-90平米三房 20﹪ 定位依据： →小户型的总价低，首付低，例如60平米户型，2600每平米，总价为60X2600=15，6万，首付3成为5，2万。首付4成为6，2万。 →月供少，按60平米户型按揭7成，贷款为10万左右，20年供期，年还款5000多。 →装修费用少，以60平米两房为主的小户型能充分满足大多数80后购房群体的支付能力。 * . 建筑定位：●在不影响采光的前提下定位为10栋12层-15层的小高层，可以有效的提升销售面积，扩大绿化面积。 ●建筑风格应符合本项目消费群体的审美，以简约现代为基调。本项目为开发商第一个房地产项目，所以优秀的项目品质能提升开发商的知名度塑造开发公司的品牌。 * 园林景观建议： 根据本案占地面积较小，园林景观相对可做的文章不大。所以不以大面积绿化为主导，推出三个点来提升项目的绿地文化 （1）入口景观，以80后的奋斗为主题进行行为艺术雕塑作为主导。提升项目的人文理念，同时入口景观的先期建立，可有效的提升项目的品质促进销售。 （2）中心景观。小而精的水景和绿化主题配合形成中心景点，水景可作露天泳池。 （3）绿化带，普通即可。 * 小区配套建议：符合80后的各种配套 1、蓝球场 2、图书馆 3、托儿所 各种配套可利用楼与楼之间建连廊，形成空中图书馆，空中蓝球场等，可作为本案的另一大卖点。 * 开发策略 根据项目所处地段的现状、项目的规模、项目的施工难度，以及开发单位的经验，在技术上没有问题的情况下，只要项目建设资金及时到位，预计于2012年第二季度项目一期开始动工建设，二期计划于2012年第三季度动工建设，开发建设期总共为1年半，可以在2013年第四季度正式交付使用。 另一种开发方式，分两期开发，在一期销售率达到80﹪的时候开始二期开发，降低开发风险。 鼎元集团的平价房项目启动后必将把空港房地产市场炒热，为区域市场提供一定的炒作基础。所以应该等鼎元集团平价房推出后再行推出本案。 * 以上为本项目的定位报告，营销方案将在项目定位确定后具体策划 不足之处，尚请指正 * 以下是本项目可借鉴的图片，供参考 * . * * * * * * * * 给80