2012营销年房地产市场调查研究报告.pptVIP

3、消费心理 ●区位不敏感 瑞丽市房地产市场从近3年来才有了明显的发展，而城区面积较小，当地人普遍 使用摩托车、电动车、小汽车等交通工具，从而使得对区位偏远感受较低。 ●对品质关注度低 瑞丽市房地产市场正处于住宅产品初级消化阶段，目前并未上升到对品质追求的 高度。 ●预期看涨 社会经济不断发展、城市化进程全面加速、开发开放试验区的确立，使得整个瑞丽住房消费群体的消费热情和投资积极性全面提升。 * 4、消费习惯 ①消费偏好及特点 华 侨 ：注重安全、偏好住在瑞丽江内围（瑞丽市内），一次性付款居多。 瑞 丽 当 地人 ：对电梯房接受度较低，偏好多层尤其1- 4层，价格敏感度高，按揭 居多，已经有住房投资意识。 外来经商人士：注重户型、价格敏感度低、投资意识强，一次性付款与按揭均有。 ②总价承受能力 * ? 5、消费发展趋势 ●外来经商人士在改善自身居住环境的基础上，亦热衷于投资房产； 瑞丽拥有约6万外来常住人口，且多数以经商为住，其住所目前分为两类，一类是居住 于自购或租用的商住楼，一类是租用普通单元房；该部分人群有很强的消费能力，若一半 有置业意向，并以4口之家计算，约需要7500套住房。 ●当地消费者上升到第二主力购房群体，投资潜力巨大； 瑞丽城乡富裕人群较多，农村多种经营收益丰厚，城市人口从事第三产业者众多，随着 瑞丽经济的蓬勃发展，当地富裕人群开始热衷进城置业和敢于进行房产投资。 ●房价的逐渐走高，市场开始呈现两极分化。 * 6、潜在客户（问卷调查）情况 潜在客户问卷调查，在产品要求上带有一定的“理想色彩”，但就其在户型面积以及总价承受 能力等方面，均具有一定的可参考性。 客户意向户型分析 * 客户意向面积分析 * 客户意向单价分析 * 客户意向总价（普通住宅）分析 * （五）普通户型分析 以下三个项目的户型，在市场具有很大的代表性，特选以下三个项目的户型做分析。 从以上三个项目来看，户型比例如下： 从问卷调查方面得出的户型面积意向为： 100㎡以下 的18.9%； 100-115㎡ 的 23.6%； 115-130㎡ 的 29.4%； 130-144㎡ 的 21.3%；144㎡以上 的6.8%。 * 小结： ●普通住宅市场供应量偏大； ●高层、商住项目为主导物业； ●2010年前价格攀升速度较快，2011年后上涨幅度减缓； ●当地客户与外来经商人士为主要购房力量； ●投资客比例占购房消费群体的40%左右，投资客比例较大； ●消费者预期看涨； ●受总价制约，普通客户将压缩需求面积； ●高端客户依然青睐独栋别墅； ●针对该市场，必须得有准确的客户定位，否则在销售上将 产生很大问题。 * a.市场风险分析 风险具有可测定的不确定性，根据项目开发周期较长、风险的来源和内容不同，结合本项目及项目所在区域市场状况，归纳出以下几点主要风险： ◆购买力风险 从宏观面上来看，瑞丽目前的住宅市场在表面繁荣的背后，隐含着一定的问题。部分居民限于收入水平，对高端产品有效需求不旺盛，人们对提高居住素质的驱动力不足，高价位产品难以形成强劲的销售态势，对项目开发进度和资金回笼产生压力，目前市场上销售状况良好的项目主要以中低档项目为主。 ◆竞争风险 瑞丽房地产市场虽处于初级发展阶段，但有效需求形成的市场容量相对较小。出于对瑞丽房地产开发预期看好，众多企业投入到瑞丽房地产开发行业。可瑞丽近期新盘迭出，整个住宅市场竞争激烈，未来一段时间，市场的供给量更大，使得本项目面临较大的竞争风险。 * * * * * * * * * * * * * * 老城商业区目前已经形成整个瑞丽的行政、金融核心区，从某种程度上来讲也就是瑞丽的 CBD。目前中心区已经启动“旧城”改造项目，主要有“乔瑞”、“星河蓝湾”、“锦福园”等项目，从 整个瑞丽市中心区的规划来看，片区下一步的发展是将现有行政、金融体系升级，以及改善片 区的市容市貌。