开发商的设计管理.docVIP

开发商的设计管理 开发商的设计管理难在何处 ●需要有驾御设计的能力 要驾御设计，管理设计，就必须懂得设计。开发商的有关人员需要有设计院项目负责人的工作素质，需要听取设计院各专业的设计方案，并参与讨论。如建筑风格的基本取向，结构基础形式，结构计算模型输入参数的的选择，设备专业的站房面积、位置分配，空间管线位置、标高分配…更详细的还要讨论诸如防排烟形式、供配电方案、消防方案等。 国家在上世纪九十年代开始实施监理制度的时候，曾规划监理的工作包括施工监理和设计监理，后来施工监理普及了，设计监理却基本放弃了。因为要监理设计，监理人员至少要具有不低于设计人员专业素质。然而目前大多数监理公司的监理人员基本上不能掌握设计规范，根本不具备与设计人员讨论问题的素质。 做业主设计管理工作的人，需要有较为丰富的设计院项目负责人工作经验。而这样的人才流入开发公司的十分有限。 ●需要对项目的策划定位有准确的理解 对于房地产项目而言，设计人员的缺陷之一，是对产品市场购房者的需求了解有限。这需要业主管理人员的传译。 设计人员的缺陷之二，是缺少营销观念。这需要业主管理人员在方案讨论中，潜移默化的影响。 业主管理人员需要对己方项目的策划定位、成本控制的原则、产品开发时限等有精准的把握，并把这些原则贯彻进项目设计过程中。 重点在于对设计人员的事前灌输和过程把握、斧正。 目前，业主设计管理的突出问题在于，核心问题没有在设计开始之前预防、设计过程中落实并适时矫正，而是把问题集中到设计完成后的、直到施工过程中的修正。这样导致项目的拖延、与设计院或设计人员的关系紧张、费用的增加等，更麻烦的是，有些问题在正式图纸出来后，不再能被彻底修正。一些开发公司习惯在图纸出来以后，再聘请有经验的专业人员对建筑线条梳理、防水做法、结构剪力墙片的布置、配筋、水电方案等进行核查，然后提出一揽子意见让设计修改，设计院、设计人员对这种做法有较大的抵触情绪。 ●需要有项目管理素质 业主的设计管理人员需要有设计、市场、管理等综合素质。 重要性如何认识 设计优化可以降低建筑造价15%左右，施工阶段要降低5%的造价都很困难。 施工过程中的设计变更，绝大多数将增加造价，增加工期。 设计的好坏决定房子的档次，施工的好坏决定房子的品质。 建筑师的构思≠购房者的喜好。 一般的程序不说了，简要说点自己的体会。 设计任务书 ⑴要把楼盘策划等文件翻译成适合设计人员阅读、理解的文字。 策划多半是文科毕业生做的事，设计多是理科毕业生做的事。文理两科人员写出的文字、对事情的表述有很大不同。策划书中艺术性的话语、宽泛定性的描述，需要转换成相对准确、严谨的语言，有些隐含的意思，需要在对各专业的设计要求中明确表达。 如，对楼盘档次、品质的定位，需要在总图、建筑、结构、设备等各专业的设计要求中细化。如对建筑装饰材料的要求；结构设计时梁柱体系与美观矛盾时，成本的退让程度；建筑设备的选用档次等。 ⑵设计任务书中要简要说明开发商的企业文化。 说明这一点，有利于设计人员在较短的时间内理解开发商，使初期设计方案更契合开发商的理念，少走弯路。有些大型开发商有一套自己的建设标准，这些都需要事先、全面告知设计人员。 ⑶特别说明设备专业外墙管线的要求 一些设备专业的设计人员在布置外墙管线时，对美观考虑较少。是否隐蔽布置外墙管道要明确。隐蔽布置外墙管道可能需要付出额外的建设成本，或增加公摊面积。 配套设计 配套设计指景园、智能化、附加的太阳能系统等。 最好把这些设计统统交给一家设计单位，和建筑设计同步完成。 这样处理虽然在设计阶段花费的时间可能要适当增加，但有利于减少后期的设计变更、减少后期的时间花费，整个项目，不论是景园还是建筑，整体感更好，有利于塑造高品质楼盘。 目前国内大对数建筑设计单位仅设计总图规划和建筑单体，景园、装饰、智能化等分别由相应的专业公司设计。这样的状况今后将被逐步改变，一些大型的设计单位将越来越多提供整体服务。 如果所选定的设计单位缺少相关的专业，可要求其与合适的专业设计公司合作设计。 建筑方案的提炼 这个环节的重要性毋庸置疑。存在的问题主要有： ⑴给予这个环节的时间不够。 传统上，设计院给设计方案分配的时间占整个设计时间的三分之一到五分之一。实质上，如果不是太简易的楼盘，这个环节的时间通常要占到总设计时间的二分之一甚至更多，才能出精品。当然，后期的设计时间也不能压缩。设计花费的时间是值得的。 ⑵耐心的极限。 不止一次，碰到方案设计人员对我说，图纸修改的人都要崩溃